У собственика отбирают квартиру за самовольную перепланировку

Впервые в России! За незаконную перепланировку отобрали квартиру

?shurik_m (shurik_m) wrote,
2013-12-04 19:53:00shurik_m
shurik_m
2013-12-04 19:53:00Category:

Суды очень неохотно лишают собственности на недвижимость. Нынче в судебной практике имущественных отношений я лично четко вижу − право собственности для суда становится своего рода фетишем.

Кто собственник, тот всегда прав. Особенно это касается жилых помещений. Все иски по лишению кого-либо права собственности на помещение (за исключением результатов мошенничества при купле-продаже или отъема за долги), которые так или иначе попали в мое поле зрения, были проиграны.

И вдруг − новость! Жилищная инспекция выиграла суд по лишению собственника квартиры(!) за незаконную перепланировку! Это случилось впервые в России, и где! В Москве, с ее баснасловными ценами квадратного метра. Да, право у нас не прецедентное, как в Америке.

Обратите внимание

Но все же это решение − я уверяю вас в этом, есть начало серьезного перелома в этом вопросе. Как же это произошло? Тут снова звучит знакомое название «Бирюлево».

Году еще в девятом, в одном доме по Бирюлевской улице собственники квартиры делали ремонт. Решив размахнуться со всей широтой души, они снесли несущую стену между комнатами. Надо сказать, что дом панельный. Перекрытия набраны из панелей, опирающихся на стены.

Как это вышло на Жилищную инспекцию, я не знаю. Скорее всего, соседи пожаловались сначала на шум, а потом пришла жилищка со всем этим разбираться. По времени это совпало с периодом некоторой активизации Жилищной инспекции в вопросе незаконных перепланировок.

В общем, так или иначе, жилищка усмотрела реальную угрозу обрушения. Это вам не унитаз в спальню переставить. Сразу прикинули, что в случае чего, мало не покажется всем. Инспектор выдала предписание на устранение нарушения. Стену восстановить. А ремонт уже был сделан, или завершался.

Естественно, собственники на предписание, как водится, забили. А жилищную инспекцию… просто не пускали в квартиру. Так прошло три года. Жилищка стала реально опасаться, что дом обрушится. Попытки просто проверить, сделали стену, или нет (а вдруг сделали) − были напрасны. Не пускали, и все тут.

Надо было с милицией пытаться войти, но не знаю, почему, это тоже не получалось. Может там и не жил никто.

Жилищка подала иск в Нагатинский суд, с исковым требованием… нет, не принудить собственника к устранению нарушений, как это обычно бывает. Заход был резкий и неожиданный − лишить собственника права собственности на квартиру. Это было еще в мае.

И вот, Нагатинский суд выносит беспрецедентное для нашей страны решение − требования удовлетворить! Я не верил, что такое возможно. Слишком много «но». Но, видимо, жилищке удалось доказать серьезность риска обрушения здания.

Что же будет дальше? Квартиру продадут, а деньги потратят на ремонт дома? Не так! Квартира будет продана, и ВСЕ деньги отдадут …бывшему собственнику. За вычетом расходов жилищной инспекции на суд (а это копейки, иск неимущественный скорее всего, т.к. истец не требовал материальных ценностей себе).При продаже квартиры будет применено обременение − новый собственник будет обязан устранить нарушение, восстановив разрушенную стену. Возможно, собственник обжалует решение в Мосгорсуде. Даже наверняка. Но что-то подсказывает мне, что устоит оно…Конечно, история кривоватая, и здесь есть сразу несколько «но». Внимательный читатель наверняка воскликнет − «Да ведь хозяин никак не наказан, у него не совсем отобрали, а по сути, понудили лишь ПРОДАТЬ свою квартиру и деньги взять себе! И даже за восстановление стены он не будет платить!» Да, согласен. Правда, с одной оговоркой − продавать-то квартиру будет не он, а чужие люди, не заинтересованные в выгодной сделке, да и квартиру с обременением за нормальную цену не купят, так что он все равно косвенно заплатит за свои грехи.Но, действительно, по уму, надо было сделать так − квартира отходит городу, он за свой счет восстанавливает стену, приемка комиссией, затем квартира продается уже как нормальная без всяких обременений, а нерадивый лишенец получает деньги от продажи за вычетом потраченного на ремонт и на суд.А по такой схеме, которую приняли сейчас, надо будет еще следить, чтобы новый хозяин выполнил таки восстановление стены и сделал это качественно. А то ведь купит, замок в двери сменит, и привет! Можно, конечно, составить договор так, чтобы оформление права собственности совершилось только после приемки комиссией работ по восстановлению. Но это опять возня.

Важно

Но если отбросить в сторону все эти нюансы, имеем, действительно, сенсацию − суд лишил права собственности на квартиру, законно находившуюся до этого в собственности гражданина! Не отобрал за долги, не признал сделку купли-продажи ничтожной, а именно лишил за незаконную перепланировку.

Начинается, как говорится, с малого − глядишь, скоро увидим решения, где квартиры напрочь отчуждают за какие-либо нарушения, не только инженерного характера, но, скажем, асоциальное поведение, антисанитарию, и так далее.

Мне писали много раз письма типа «живет алкоголичка, развела крыс, захламила квартиру и холл, и ничего с ней не могут сделать». Теперь, думаю, смогут.

Посмотрим, что будет дальше. Что-то сдается мне, ссылочка на этот пост помелькает еще в будущих публикациях…

Станет ли такая практика массовой?

Будет ли такая практика во благо?

Источник: https://shurik-m.livejournal.com/33338.html

Штрафы и выселение: ответственность за незаконную перепланировку квартиры

У всех собственников квартир всегда есть желание обустроить ее в комфортное и уютное гнездышко.

Порой для воплощения таких мечтаний требуется совершение перепланировки, которая позволяет увеличить размер жилой площади за счет нежилых помещений.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 . Это быстро и !

Что можно изменять в квартире без разрешения?

В Жилищном кодексе статье 25 даны понятия переустройства и перепланировки.

Справка! При проведении этих работ требуется внесение изменений в документацию квартиры: технический и кадастровый паспорта.

Статья 25. Виды переустройства и перепланировки жилого помещения

  1. Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
  2. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Ряд мероприятий по улучшению собственной квартиры не требуют оформления разрешений в Жилищной инспекции. К ним относятся:

  1. косметический ремонт.
  2. Переустановка любой сантехники в пределах ванной, туалета или кухни на тех же местах, ее незначительное перенесение при установке новых труб.
  3. Замена ванной на дешевую кабину, но для установки джакузи нужно разрешение.
  4. Увеличение санузла за счет коридора или объединение ванной и туалета в одно помещение. В этом случае после окончания работ требуется внести изменения в технический паспорт квартиры.
  5. Перемещение плиты в пределах кухонного пространства.
  6. Остекление лоджий и балконов, но без выноса приборов центрального отопления.
  7. Установка новых окон или дверей в прежних оконных и дверных проемах.
  8. Перенос межкомнатных перегородок, если они не затрагивают несущих перекрытий и не уменьшают площадь жилого помещения.

Важно! Все эти работы не должны навредить целостности здания, нарушить прочность каркаса строения.

Незаконной может считаться перепланировка жилого помещения, которая противоречит постановлениям и актам по эксплуатации жилья, санитарным нормам и противопожарной безопасности. Это работы, выполненные без согласования и разрешения специальных органов. К ним же можно отнести и работы, проводимые после получения разрешения, но идущие с ним в разрез.

При проведении действий, связанных с большими изменениями в квартире, требуется разработка проекта. Работы по его составлению лучше доверить специалистам.

Затем документ должен пройти согласование в Жилищной инспекции, службе пожарного надзора и СЭС. Только после выдачи разрешения этими организациями можно приступать к работам. По завершению переустройства следует подписать акт о проведенных работах, которые должны соответствовать выданному разрешению. Акт оформляет специальная комиссия.

Затем требуется вызов специалиста службы БТИ, который проводит обмеры и составляет новую схему квартиры. Только после этого вносятся все проведенные в помещении изменения в технический, а затем в кадастровый паспорта при обращении в ЕГРН. Без этих действий перепланировка будет считаться незаконной.

Не будут разрешены работы, приводящие к:

  • ухудшению эксплуатации здания, затруднению доступа к инженерным коммуникациям;
  • снижению прочности каркаса сооружения;
  • уменьшению жилой площади квартиры;
  • перемещению радиаторов центрального отопления;
  • нарушению правил пожарной безопасности.

Категорически запрещается проводить какие-либо работы в аварийном здании. На такого рода мероприятия разрешения не выдаются, а проведение их незаконно и ведет к штрафам, а также более серьезным санкциям – выселению из квартиры.

Что грозит по закону?

Ответственность за проведение переустройства квартиры полностью лежит на ее владельце. При совершении таких действий собственник квартиры не сможет проводить с ней никаких сделок. Он не сможет ее продать, оставить по завещанию, подарить, оформить залог под кредит и даже сдать в аренду.

Согласно статье 7.12 КоАП за незаконное переустройство квартиры с собственника будет взыскан штраф в размере от 2000 рублей до 2500 рублей.

В соответствии со статьей 29 ЖК РФ за работы, проведенные в квартире без полученного разрешения, владелец должен будет произвести обратное переустройство за свой счет. Инспектор жилищного отдела выдает предписание, в котором указываются сроки проведения восстановительных работ.

Если после вынесения данного решения работы не были проведены, то на владельца жилья налагается повторный штраф и его дело передается в суд.

Важно! Для проведения восстановительных работ требуется разработка проекта по ведению таких мероприятий, так как эти работы также представляют опасность.

По решению суда такая квартира выставляется на аукцион. После ее реализации из вырученных средств производится ее восстановление, которое должен будет осуществить новый владелец. Оставшиеся средства передаются собственнику.

Совет

Если неузаконенной перепланировке (без разрешительных документов) подверглась муниципальная квартира, в этом случае с квартиросъемщиком расторгается договор по статье 29 пункт 5.2 ЖК РФ. На нового жильца возлагаются обязанности по приведению в прежнее состояние помещения.

В результате незаконной (самовольной) перепланировки может произойти разрушение здания. Если при этом пострадают жильцы, то виновному грозит тюремный срок.

Как быть в случае выселения?

Чтобы вас не выселили, а квартиру не отобрали, необходимо подать заявку на согласование перепланировки в БТИ. Технический специалист этой службы вынесет свое решение. В случае отказа следует обратиться в судебные органы, где надо доказать, что проведенные работы не составляют никакой угрозы эксплуатации здания.

Для этого требуется обращение к специалистам, которые помогут изготовить проект по уже сделанному переустройству. Если суд сочтет, что произведенные работы не нарушают конструкционной целостности здания, то он может заставить выплатить штраф и узаконить выполненные работы.

Совет! Если же были затронуты несущие конструкции, то лучше по постановлению суда приступить к восстановительным мероприятиям, не дожидаясь крайних мер, иначе могут быть серьезные последствия (у некоторых суды отняли квартиры).

В случае, если это повлечет за собой угрозу жизни или, ни в коем случае, гибель других людей, речь будет идти об ответственности по УК (и пусть квартиру у вас не забрали, в этом случае вы сами можете переехать в места не столь отдаленные).

При проведении перепланировки жилого помещения требуется оформление специального разрешения в Жилищной инспекции. Без него все работы будут расцениваться как незаконные и приведут к штрафам и более суровым санкциям: решение о приведении квартиры к первоначальному виду или выселение из помещения.

Читайте также:  Как правильно составить резюме на работу

Источник: http://zhivemvrossii.com/kvartira/pereplanirovka/nezakonnaya/otvetstvennost.html

Самовольная перепланировка: в каких случаях у собственника могут изъять жильё

Перепланировка квартиры – самый простой и популярный способ улучшения функциональности и комфортности своего жилья…

Но не стоит забывать о том, что от этого зависит безопасность целого здания, поэтому даже самые, на первый взгляд, безобидные манипуляции могут иметь довольно тяжелые последствия для собственника – как юридические, так и финансовые.

Портал недвижимости superrielt.ru выяснил, при каких видах перепланировки у владельца могут отобрать квартиру.

Отсутствие проекта и разрешительных документов

В Жилищном кодексе установлено, что перепланировать жильё можно только после одобрения работ в органах местного самоуправления и на основании решения, которое они приняли. При изменении конфигурации жилья необходимо соответствующим образом менять и технический паспорт.

По словам Татьяны Трофименко, председателя Европейской Юридической Службы, если органы муниципального жилищного контроля или государственного жилищного надзора обнаружат, что в квартире сделали перепланировку, они не оставят это без внимания.

В этом случае к нарушителю могут применить ряд принудительных мер – от выдачи предписания, невыполнение которого повлечёт ответственность, до принудительного изъятия незаконно перепланированного жилого помещения по решению суда и последующей продажи его на аукционе.

Юристы единогласно советуют привлечь архитектора для разработки проекта перепланировки и согласовать документ в Жилищной инспекции.

Если жилье перепланировали, не соблюдая предписанный законом порядок, но в разумных пределах, изменения можно узаконить, если строительная экспертиза это одобрит и выдаст положительное заключение. Для этого собственнику нужно подать исковое заявление к администрации муниципального образования, где он требует оставить квартиру в переоборудованном состоянии.

Московские власти решили несколько упростить механизм согласования незаконных перепланировок.

Обратите внимание

Для согласования необходимо предоставить заключение от проектной организации, у которой есть допуск саморегулируемой организации (СРО), а также заключение на согласование и техпаспорт на жилое помещение.

Но, как отмечает руководитель практики жилищного права и социальных отношений Национальной Юридической Службы «Амулекс» Дмитрий Томко, даже если собственник представит техническое заключение, ему все равно придется понести административную ответственность за незаконную перепланировку.

Организация «мокрых» зон на месте «сухих»

Наиболее популярный вариант перепланировки – перенос так называемой «мокрой зоны» (санузла, кухни) в другое помещение, в котором по проекту не предполагалось размещать системы водоотведения и водоснабжения. Приведем пример.

В Алтайском крае собственник квартиры в многоквартирном доме сделал из коридора, кухни, ванной и санузла одно большое помещение.

Дмитрий Томко рассказывает, что в этом помещении хозяин сделал душ, который находился над кухней квартиры, на месте спальной комнаты была организована кухня, где хозяин установил мойку, трубопровод, канализацию и водоснабжение.

Областной суд постановил, чтобы собственник привел квартиру в соответствующий первоначальному проекту вид. Кроме того, суд отклонил встречный иск, где мужчина требовал сохранить квартиру в переоборудованном состоянии. По словам экспертов, здесь нет альтернативных вариантов – Жилищный кодекс строго запрещает размещать ванную, кухню и туалет над комнатами.

Изменение фасада дома

Согласно жилищному законодательству РФ, нельзя проводить перепланировку жилых домов и помещений в них, если из-за этого могут разрушиться несущие конструкции здания, нарушиться работа инженерных систем или ухудшиться сохранность и внешний облик фасадов. О перепланировке многоквартирных домов, которым присвоен охранный статус памятников, стоит говорить отдельно – для проведения таких работ необходимо разрешение органов по охране памятников.

Дмитрий Томко приводит пример. Собственник квартиры в одном из петербургских домов, который является объектом культурного наследия, обустроил дополнительные балконы, в результате чего изменился конструктив кровли мансардного этажа.

Также хозяин оборудовал новые дверные проемы в одной из комнат. Из-за выполненных работ здание потеряло первоначальный внешний облик и предусмотренную проектом планировку. Суд постановил изъять у владельца квартиру и выставить на торги.

Объединение комнаты с балконом и лоджией

Еще один популярный вид перепланировки квартиры – присоединение лоджии/балкона к комнате/кухне. Более того, суд может посчитать перенос кухни на балкон не только перепланировкой, но и реконструкцией объекта. Закон обязывает согласовывать такие работы с жилищной инспекцией, поскольку вследствие изменения конфигурации могут быть повреждены как соседние квартиры, так и все здание.

Например, собственник квартиры в многоквартирном доме в Приморье демонтировал подоконный простенок в жилой комнате, чтобы сделать выход на самовольно построенный балкон, рассказывает Дмитрий Томко.

Из-за разрушения перегородки, часть которой находилась под балкой потолочного перекрытия, было повреждено здание, а соседняя квартира была приведена в нежилое состояние.

Перепланированное помещение принудительно изъяли, добавил эксперт.

Присоединение к квартире технических помещений

Довольно часто владельцы решают увеличить свою квартиру, незаконно присоединив к ней техническое помещение, которое по закону является общим имуществом жильцов многоквартирного дома. Зачастую это кладовые и чердаки, иногда подсобные помещения.

В Жилищном кодексе прописан четкий порядок переустройства и перепланировки квартиры в многоэтажке, в том числе согласование таких изменений. Также никто не отменял Правила пользования жилым помещением. Нарушитель этого порядка привлекается к административной ответственности, крайней мерой будет принудительное изъятие перепланированной квартиры по решению суда и продажа ее с молотка.

К квартире можно присоединить техпомещения, но, кроме разрешения Жилищной инспекции, необходимо получить согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме – его нужно оформить протоколом общего собрания.

Важно

К тому же, по словам юристов, нужно в полной мере соблюсти процессуальные аспекты, предусмотренные в статьях 44-48 Жилищного кодекса, а не просто собрать подписи.

После завершения работ по присоединению кладовки или чердака и введению их в эксплуатацию необходимо зарегистрировать право собственности на помещения.

_________________

Источник: https://superrielt.ru/articles/11642/

За незаконную перепланировку будут лишать жилья

Готовятся предложения, как детально регламентировать процедуру лишения человека жилья за вопиющие нарушения правил общежития. Проще говоря: когда человек довел соседей до ручки или вообще поставил под угрозу их жизнь.

Как сообщил адвокат Вячеслав Голенев, группа специалистов обсуждает возможность обращения в научно-консультативный совет при Верховном суде, а также в Госдуму. В письме будут конкретные предложения, как совершенствовать процедуру. А поводом задуматься над проблемой стало громкое дело: в столице суд лишил квартиры некоего москвича за незаконную перепланировку.

Регионам разрешили досрочно включать отопление

Как сообщила Мосжилинспекция, собственник квартиры на улице Космонавта Волкова самовольно расширил санузел.

Он объединил уборную и ванную комнаты, при этом увеличил площадь санузла за счет коридора, кухни и жилой комнаты. Перепланировку человек не согласовал, но и шансов получить «добро» у него не было никаких.

Закон запрещает размещение уборной и ванной (или душевой) непосредственно над жилыми комнатами и кухнями. Узаконить такие работы задним числом собственник не сумел бы.

Тревогу забили соседи. Озабоченность людей, живущих рядом, понятна: с такими вещами не шутят. Например, пару лет назад в Чебоксарах из-за перепланировки санузла рухнула стена пятиэтажного дома. Жильцов пришлось эвакуировать.

Почему до хозяина столичной квартиры не дошло, что претензии к нему родились не на пустом месте, другой вопрос. Увы, многие граждане считают, что законы физики и строительства, что дышло, мол, как хотят, так и могут строить.

Но лучше не дожидаться, пока природа опровергнет заблуждающихся каким-нибудь потрясением, как она умеет. Надо иметь правовой механизм исправления ошибок ремонта в чужих квартирах.

Совет

Шансов узаконить перепланировку не было никаких: размещать уборные над жилыми комнатами запрещено

В данном случае нарушителю было выдано предписание привести состояние квартиры в соответствие с технической документацией. Через полгода — срок, отведенный на исполнение предписания, — жилинспекторы пришли проверить. Но не достучались.

Как рассказывают в Мосжилинспекции, специалисты дважды выходили на проверку, но так и не смогли попасть в квартиру.Даже решение суда, обязывающее вернуть все в прежний вид, собственник проигнорировал. За полтора года он не представил приставам никаких документов, подтверждающих исполнение предписания.

В итоге Мосжилинспекция прибегла к крайней мере. В начале этого года надзорный орган обратился в Головинский районный суд с иском о продаже с публичных торгов квартиры злостного нарушителя. Суд удовлетворил требование.

Решение суда о продаже квартиры с публичных торгов вступило в силу и будет в ближайшее время передано в службу судебных приставов для принудительного исполнения.

«Не стоит путать два понятия: выселение и лишение права собственности. Строго говоря, здесь о выселении речи не идет, — говорит адвокат Вячеслав Голенев. — Человек лишается собственности, но в определенных ситуациях может сохранить право пользования жилым помещением. Вряд ли это понравится новому покупателю.

Ему, скорее всего, нужна чистая от жильцов квартира. Или, как вариант, квартира может быть выкуплена местными властями, и жить в ней будут на правах социального найма. Но на деле может возникнуть много коллизий. Например, что делать, если у человека несовершеннолетние дети.

Или если в квартире долевая собственность и часть доли принадлежит несовершеннолетним? Вообще практика по таким делам небольшая. Но она есть. За 15-20 лет было около 200 дел, и далеко не по всем принимается решение о продаже. Принудительная продажа квартиры, по мнению судов, — исключительная мера.

Считаю, что необходимо более детально прописать процедуры, предусмотреть различные ситуации. Большую роль могут сыграть и разъяснения Верховного суда России. Первое, что приходит на ум: вместе с иском о лишении права собственности должны заявляться и требования о прекращении права пользования жилым помещением.

Обратите внимание

Если последнего не будет, то иногда правовых оснований выселить человека даже после продажи квартиры у нового собственника может не оказаться, возникнут правовые коллизии. Сейчас мы вместе с коллегами прорабатываем и другие возможные предложения».

РГ + Россия 24: Операторов по вывозу бытового мусора отберут по-новому

В свою очередь, адвокат Дмитрий Железнов напомнил «РГ», что согласно Жилищному кодексу собственник должен содержать свою квартиру в надлежащем состоянии, не нарушая при этом прав и законных интересов соседей. При этом он обязан соблюдать также противопожарные, санитарно-гигиенические, экологические и иные предусмотренные законом требования.

При нарушении указанных требований к собственнику квартиры могут быть применены различного рода санкции, начиная от штрафа и заканчивая лишением права собственности на жилое помещение.

По его словам, есть разъяснение Верховного суда РФ, в соответствии с ним до момента государственной регистрации прав на жилое помещение нового собственника (в том числе на момент проведения торгов) предыдущий собственник обладает правом собственности на указанное жилое помещение и не может быть выселен из него.

Но открытым остается вопрос, что делать, когда человек потерял право собственности, однако по каким-то причинам не потерял права пользования квартирой.

Источник: https://rg.ru/2016/09/21/proceduru-lisheniia-chelovka-zhilia-za-narushenie-obshchezhitiia-reglamentiruiut.html

Перепланировка с… выселением. За какой ремонт лишают жилья

За какую перепланировку могут наказать даже лишением жилья и как вернуть все назад, эксперты рассказали Sobesednik.ru.

Как писал Sobesednik.ru, квартира москвича, сделавшего незаконную перепланировку, по решению суда будет продана с торгов.

Владелец квадратных метров на улице Космонавта Волкова в столице расширил санузел за счет коридора, кухни и жилой комнаты. По жалобе соседей Мосэилинспекция вынесла постановление вернуть стены на их законное место.

Но собственник квартиры проигнорировал предписание, и теперь ему грозит продажа квартиры с торгов.

Алексей Бернадский, директор Сети офисов недвижимости Est-a-Tet:

— Такие процессы, когда незаконная перепланировка оборачивается для жильцов лишением квартиры, происходят редко. Все они носят показательный характер и широко освещаются в СМИ — так, например, в прошлом году была подобная ситуация с квартирой в панельном доме, где были снесены несущие стены.

Читайте также:  Оформление квартиры в собственность: новостройка, документы, инструкция

Неузаконенные перепланировки встречаются в 60% квартир в старом жилом фонде, поскольку планировки в таких домах мало пригодны для комфортного проживания — туалеты площадью 1 кв.

м, узкие коридоры, проходные комнаты. В новом фонде перепланировки встречаются гораздо реже, поскольку сами планировки там более комфортные.

Сейчас большинство людей узаконивают перепланировки, если это возможно, обращаясь в специальные компании.

Важно

Однако чаще всего согласовать перепланировку невозможно, поскольку она незаконная. Это касается следующих видов перепланировок: сноса несущих стен в панельных домах (сносить или переносить можно только ненесущие конструкции), переноса мокрых зон (кухонь, санузлов) и стояков.

По закону жилая площадь квартиры в случае перепланировки не должна меняться, то есть ее увеличение за счет нежилых зон (коридоров, балконов, лоджий, тем более мокрых зон) согласовать нельзя.

В частности, так часто встречающееся увеличение площади жилых комнат за счет балкона незаконно, поскольку это увеличивает отапливаемую жилую площадь квартиры. Однако тут есть лазейка — если сносится оконно-балконный профиль, но между балконом и комнатой делают перегородки, такую перепланировку можно узаконить.

Также нельзя делать арки и дверь в несущих конструкциях. Многие собственники этим «грешат», но и площадь тамбуров в подъезде и мест общего пользования к квартире нельзя присоединять.

На сайте Мосжилинспекции есть перечь возможных типовых перепланировок, которые можно согласовать. К ним относится объединение санузлов, однако на месте, где были стены, необходимо провести дополнительную гидроизоляцию.

Если в квартире проведена противоречащая закону перепланировка, единственное, что можно посоветовать, — это вернуть все в исходное положение.

Конечно, такие квартиры люди и продают, и даже ипотеку на них получают (предоставляя фотографии других аналогичных квартир), однако это «хождение по лезвию ножа».

Любая проверка или жалоба со стороны соседей может выявить эти нарушения. Если же перепланировка не противоречит закону, то ее нужно обязательно согласовать.

Управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая:

Совет

— При перепланировке важно помнить о том, что нельзя проводить работы, которые могут привести к нарушению прочности несущих конструкций здания и, как следствие, к их разрушению.

Среди самых распространенных запрещенных перепланировок стоит отметить перенос радиаторов отопления, подключенных к общедомовой системе водоснабжения, устройство проемов в несущих стенах, переустройство чердака, технического этажа, относящихся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме. Помимо «глобальных» изменений конструкций есть и более, на первый взгляд, безопасные работы, к примеру перенос кухни в комнату или расширение ванной. Важно помнить, что в квартире нельзя трогать так называемые «мокрые зоны» — ванную, туалет, кухню. Иными словами, разместить спальню вместо кухни вам никто не запретит, а вот расширить кухню на метр за счет той же спальни уже нельзя.

Мария Литинецкая / архив редакции

Если факт нарушения будет выявлен, нарушитель обязан заплатить штраф и согласовать выполненные работы. Если узаконить перепланировку нельзя, владелец, помимо уплаты штрафа, должен будет привести помещение в состояние до переустройства.

Штрафы за незаконную перепланировку составляют до 2500 руб. для физических лиц до 5000 руб. для должностных лиц и до 50 тыс. руб. для юридических лиц.

После завершения ремонта собственник пишет заявление, на основании которого составляется акт о завершенном переустройстве и (или) о перепланировке помещения.

Генеральный директор компании ООО «Ривер Парк» Лариса Швецова:

— Как показывает практика, огромное количество перепланировок, в том числе опасных для конструктива всего здания, зачастую остаются незамеченными. К сожалению, выясняется это только после трагедии и обрушения части дома.

Тем не менее выявить нарушителя на первичном рынке просто, предотвратив тем самым незаконное переустройство квартиры и нарушения капитальных конструкций. Многое зависит от соседей, а именно — их бдительности. Снос несущих конструкций подразумевает шумные работы, о которых точно узнают соседи на несколько этажей ниже или выше.

Кроме того, если в строительном мусоре будут обнаружены бетон и части арматуры, это может быть поводом для «рейда» управляющей компании в поисках того, кто нарушил правила.

Лариса Швецова / архив редакции

Одно из главных правил перепланировки — это запрет на перенос или снос несущих стен. За такое «самоуправство» в конечном сете могут вовсе выселить из квартиры решением суда.

Если нарушение было выявлено, то управляющей компанией составляется акт осмотра, в котором обозначены все расхождения с планом БТИ. Далее определяется срок, согласно которому владелец недвижимости обязуется предоставить документы, подтверждающие законность своих действий.

Очевидно, что если перепланировка незаконна, то собственник не получит согласования. В этом случае владелец получает уведомление об устранении последствий самовольного переустройства, то есть в определенный срок он обязан, условно, вернуть все стены, как это было указано в полученном плане БТИ.

Никаких других путей исправления ошибок нет. Самый распространенный пример — снос несущей стены между лоджией и кухней или комнатой. Потратив на объединение десятки тысяч рублей, придется вложить еще больше на устранение перепланировки.

Управляющий партнер «МИЭЛЬ — Сеть офисов недвижимости» Марина Толстик:

— На самом деле, как показывает практика, большая часть перепланировок, сделанных владельцами квартир, неузаконены. Причем собственники квартир, расположенных в старом жилом фонде, делают перепланировку в три раза реже, чем собственники квартир современных домов. Всего же в структуре предложения доля квартир, где была сделана перепланировка, составляет около 12%.

Обратите внимание

Перепланировки бывают двух видов: допустимые — те, которые можно узаконить — и недопустимые, которые узаконить нельзя. Не получится узаконить снос несущих стен, перенос сырой зоны (ванной, туалета или кухни), демонтаж воздуховодов, систем вентиляций, перенос газового стояка.

Поэтому прежде чем делать перепланировку, необходимо получить на это разрешение. Для этого достаточно обратиться в многофункциональный центр, чтобы составить технологический проект перепланировки со всеми схемами и расчетами.

Потом проект нужно согласовать в межведомственной комиссии, при необходимости — в СЭС. После согласования проекта вызывают обмерщиков из БТИ, которые еще раз производят замеры перед регистрацией перепланировки.

И надо обязательно помнить, что если во время проведения работ вы хоть немного отойдете от ранее утвержденного плана, то всю процедуру согласования придется проходить вновь.

Любая перепланировка, проведенная в квартире, в соответствии с ЖК РФ должна быть согласована, за исключением случаев, когда такое согласование не требуется (например, установка антресолей, демонтаж встроенных шкафов, замена радиаторов отопления и так далее).

В том случае, если вы провели незаконную перепланировку, контролирующие органы могут призвать вас вернуть все в исходное состояние в установленные сроки. Если вы с таким решением не согласны, то вы можете попытаться отстоять свои права через суд.

Решением суда перепланировка может быть сохранена при условии, что проведенные изменения не противоречат законодательству (то есть проведенные действия не относятся к тем, которые запрещено проводить) и она не нарушает права и интересы окружающих, а также не несет угрозы их здоровью и жизни.

Источник: https://sobesednik.ru/nedvizhimost/20160916-pereplanirovka-s-vyseleniem-za-kakoy-remont-lishayut-zhily

Неузаконенная перепланировка. Неузаконенная перепланировка последствия

ГлавнаяПланНеузаконенная перепланировка последствия

Неузаконенной перепланировкой называется капитальный ремонт, мероприятия которого не отразились в бумагах, к примеру, в техническом паспорте БТИ на квартиру. Иначе говоря, это перепланировка, выполненная без согласования.

Многие собственники не знают о необходимости оформлять свои перепланировки или просто не хотят этим озадачиваться, в результате все всплывает наружу и вызывает неприятные последствия.

Технический паспорт БТИ образец:

Каким образом обнаруживается неузаконенная перепланировка и чем она грозит

Часто в жилищную инспекцию поступают жалобы от соседей, недовольных постоянным шумом ремонта. Иногда при покупке квартиры с неузаконенной перепланировкой внимательный покупатель вызывает сотрудника БТИ для проверки площади.

Делается это потому что многие имеют плохую практику налаживания вопросов с неузаконенными перепланировками, проведенными прежними жильцами.

Важно

Этот вопрос всплывает очень часто и в некоторых случаях его не решить без обращения в суд.

Так вот, проверка приходит, устанавливают неузаконенные действия, накладывают штраф на незадачливого хозяина.

Еще хуже дела идут в случае, если хозяин жилого помещения провел мероприятия, запрещенные законодательством. В таких случаях он получает предписание и его обязуют квартиру в прежнее состояние.

Примеры предписаний жилищных испекций:

Но стоит сказать, что иногда квартиры с неузаконенными перепланировками остаются незамеченными много лет. И тем не менее на это надеяться не стоит, так как в большинстве случаев рано или поздно все обнаруживается, причем зачастую не в самый удачный момент.

Примечание: штраф за неузаконенную перепланировку варьируется в зависимости от объема и серьезности предпринятых работ.

Неузаконенные перепланировки, которые не удастся согласовать

Даже в случае, если что-то заставит собственника заниматься согласованием, как мы уже упоминали выше, существуют перепланировки, оставить которые при всем желании у него не получится. Это запрещенные мероприятия.

Запрещенными перепланировками являются работы по переустройству, которые могут каким-либо образом нарушить целостность конструкций дома, создать аварийную ситуацию, ухудшить условия проживания соседей. Есть официально недопустимые действия, которые не обсуждаются Мосжилинспекцией. Очень часто они зависят от серии дома и ее индивидуальных особенностей.

Поэтому согласование и необходимо: вы не знаете, где создадите потенциально аварийную ситуацию.

Нельзя узаконить такие перепланировки, как расширение «мокрой зоны» за счет жилой комнаты, объединение комнаты с газифицированной кухней, удаление балконного порожка в некоторых сериях панельных домов, создание цельного цементного душа-трапа.

Не получится узаконить мероприятие по урезанию или демонтажу вентиляционного короба — вентиляция является общедомовым имуществом и затрагивать ее ни в коем случае нельзя.

Совет

Вообще затрагивание общедомовой собственности – очень сложный с точки зрения согласования процесс, который можно решить только при получении одобрения 73% собственников. Примеры: мероприятия по устройству приквартирного тамбура, изменение положения входной двери.

О несогласуемых мероприятиях вы сможете более подробно прочитать в статье «Что запрещено при перепланировке квартир и нежилых помещений».

Как согласовать неузаконенную перепланировку

Пример технического заключения о допустимости и безопасности от нашего бюро:

Если ваша неузаконенная перепланировка обнаружилась, вам необходимо ее согласовать, как согласуют обыкновенную перепланировку, однако есть некоторые расхождения. Допустим, при согласовании постфактум разрешение на перепланировку не требуется.

Вы должны получить техническое заключение о допустимости и безопасности проведенных работ (этот документ предоставляет любая проектная организация с допуском СРО, либо автор проекта дома). Подготовить проект перепланировки.

Также понадобятся технический паспорт БТИ, правоустанавливающие документы на квартиру, выписка из домовой книги о количестве прописанных. Собрав эти документы вы должны обратиться в МФЦ, после чего вашу квартиру осмотрит представитель жилищной инспекции и подпишет акт о завершенной перепланировке.

Образцы актов перепланировки квартиры:

Подробнее с этой темой вы можете ознакомиться, прочитав статью «Согласование перепланировки постфактум». 

Если у вас возникнут какие-либо вопросы по перепланировкам, вам могут помочь наши специалисты. Обращайтесь в нашу компанию за бесплатной консультацией. Наши данные вы сможете найти в разделе «Контакты».

apb1.ru

Последнее обновление Декабрь 2016

Квартира собственника, который самовольно соединил ванную с туалетом, будет продана на публичных торгах. Такое решение вынес Головинский суд Москвы по делу, инициированному Мосгоржилинспекцией. Оно в скором времени будет исполнено, так как уже вступило в силу.

Обратите внимание

Инициаторами проведения проверки в квартире по ул. Космонавта Волкова выступили соседи.

По ее результатам Мосгоржилинспекция выяснила, что собственник, не утверждая перепланировку, соединил санузел, при этом увеличив его за счет жилой части кухни, коридора и смежной комнаты.

В то же время законодательство запрещает размещение ванной и туалета над жилыми помещениями и кухней (см. что можно изменять при перепланировке).

Рассматриваемое решение суда было вынесено после того, как:

  • хозяин жилья не пускал к себе на протяжении полутора лет инспекторов;
  • не выполнил предписания предыдущего судебного решения, которое обязало его привести санузел в прежний вид в соответствие с техдокументацией.
Читайте также:  Перепланировка квартиры: что можно, а что нельзя делать, квартира в ипотеке, с кем согласовывать

Учитывая это, суд применил нормы гражданского права, позволяющие изъять и выставить на торги квартиру, если ее использование признано не целевым и нарушает права других людей.

Деньги от продажи квартиры будут возвращены ее владельцу, однако за вычетом той суммы, которая будет составлять расходы на исправление самовольных изменений.

Эта сумма будет передана новому владельцу жилья, который и будет делать ремонт (см. ответственность за незаконную перепланировку).

Источник: https://legion-development.ru/plan/neuzakonennaya-pereplanirovka-posledstviya.html

Ответственность за самовольную перепланировку квартиры, как узаконить переустройство

Несогласованное изменение границ или внутренняя перепланировка жилого помещения без разрешительных документов хоть и позволяет на начальном этапе сэкономить время и деньги, в дальнейшем может обернуться множеством неприятностей. Если изменения не узаконены, то жилье нельзя ни продать, ни поменять, а если об этом станет известно представителям Жилищной комиссии, то потом придется платить штрафы, и это еще не самое большое, что может грозить.

Трудно представить, что могут быть какие-то исключения из правил.

Разве что если человек живет где-то вдали от цивилизации, не собирается осуществлять никаких сделок, связанных с жильем, и не ждет никаких проверок, то в этом случае, может быть, самовольная перепланировка квартиры и не требует узаконивания. Во всех остальных случаях следует как можно скорее утвердить внесенные изменения, тем более что размеры штрафов в будущем могут значительно увеличить.

Что конкретно относится к понятию перепланировки помещения

Понятие самовольной перепланировки или переустройства жилого помещения закреплено Жилищным Кодексом Российской Федерации и рядом региональных нормативных документов. Под самовольными подразумеваются такие изменения, которые были сделаны без согласования с органами технической инвентаризации или в обход согласованного проекта перепланировки.

Надо отметить, что не всякие корректировки внутри дома требуют согласования. Существует перечень запрещенных видов инженерных и ремонтно-строительных работ.

Что можно отнести к понятию самовольной перепланировки квартиры:

  • снос стен или строительство новых, формирование в стене ниш, дверных или оконных проемов;
  • объединение смежных комнат;
  • несогласованный перевод помещения из жилого фонда в нежилой;
  • изменение местоположения инженерных коммуникаций;
  • переоснащение вентиляционных каналов;
  • подключение и монтаж отопительных систем на балконах или лоджиях;
  • увеличение нагрузки на несущие стены здания, превышающее строительные нормы (например, за счет установки в своей квартире производственной техники);
  • изменение границ помещений, находящихся в ведении госструктур, например в ведении МЧС;
  • строительство лестниц;
  • замена двух и более слоев напольных покрытий;
  • строительство террас в квартирах, расположенных на третьих этажах и выше;
  • изменение конфигурации чердачных и иных вспомогательных помещений;
  • прокладывание электропроводки, нарушающей нормы пожарной безопасности;
  • практически любые ремонтно-строительные работы в квартире дома, признанного аварийным, или же такие работы, которые стали причиной разрушений на фасаде или в других квартирах или подъезде;
  • соединение системы подогрева пола и трубопровода, обеспечивающего дом горячей водой;
  • установка счетчиков, позволяющих менять показания приборов учета (общедомовых);
  • нарушение норм строительства, повлекшее за собой увеличение риска возникновения пожарной ситуации или приведшее к антисанитарии.

Все эти нарушения могут подвергать опасности как жителей помещения, где была произведена перепланировка, так и соседей.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

  • Москва и область: +7-499-350-97-04
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-309-87-91
  • Федеральный: +7-800-511-69-34

Ответственность, штрафы, последствия

​Жилищная комиссия после проверок помещения может установить факт незаконного переустройства и привлечь к ответственности либо собственников жилья, либо нанимателей муниципальной или государственной квартиры, которые не согласовали свои действия с органами. Основанием для проверки может быть любая жалоба: от соседей, представителей домового комитета и т.д.

Юридические лица за несоблюдение правил содержания и ремонта жилых помещений в случае выявления нарушений будут оштрафованы минимум на 40 тысяч и максимум на 50 тысяч рублей. Для должностных лиц предельная сумма административного штрафа составит 5 тысяч рублей.

Собственников и нанимателей (которые также сильно рискуют расторжением на законных основаниях договора социального найма, заключенного ранее с муниципалитетом) жилья за нарушения могут оштрафовать по двум статьям КОАП РФ:

  • за самовольную перепланировку (штраф в размере от 2 до 2,5 тысяч рублей);
  • за порчу жилого помещения (до 1,5 тысяч рублей).

После уплаты штрафа разумнее всего будет узаконить переустройство путем обращения в суд, который должен признать, что изменения не нарушают строительные стандарты и не ухудшают качество жилого помещения, или решить вопрос согласования в административном порядке. Есть и второй путь – все изменения ликвидировать, вернуть квартире прежний вид. В таком случае конфликт будет улажен.

Однако если уклоняться от уплаты штрафов и узаконивания переделок, суд после обращения жилищной инспекции вправе (это предусмотрено частью 5 статьи 29 Жилищного кодекса) лишить собственника права распоряжаться объектом.

В таком случае квартира будет выставлена на публичные торги. После ее продажи собственнику выплатят часть вырученной суммы.

Другая часть будет изъята в качестве возмещения расходов на судебные разбирательства и приведение помещения в прежнее, не нарушающее строительные нормы состояние. 

Лишение собственника прав на недвижимость – это крайняя мера, к которой редко прибегает суд (для этого должны быть на лицо факты возникновения угрожающей ситуации для окружающих, возникшей после ремонта).

Гораздо чаще человеку, уклоняющемуся от уплаты штрафов, запрещают покидать страну до окончания периода действия правонарушения. Ну и стоит добавить, что сумма штрафов у неплательщиков будет расти.

Жилищная комиссия сегодня напрямую работает со службой судебных приставов, которые могут также накладывать арест на имущество нарушителя закона. Во многих городах страны сегодня стала распространенной практика выездных проверок ГИБДД и УФССП.

Они останавливают автомобили в произвольном порядке, проверяют водителей по базе, и в случае обнаружения неуплаченных штрафов накладывают арест на машину, если человек не рассчитается с долгами в течение пяти дней.  

Таким образом, несогласованная перепланировка может привести:

  • к единовременному штрафу в размере до 4 тысяч рублей (2,5 тысячи за переустройство и 1,5 тысячи за порчу помещения), в дальнейшем штраф может выписываться неоднократно, известны случаи, когда в Москве нарушителям выписывали штраф ежемесячно по максимальному размеру;
  • к запрету покидать пределы Российской Федерации;
  • к аресту имущества;
  • к выплате судебных издержек;
  • к лишению прав распоряжаться недвижимостью, более того, к продаже квартиры с торгов и получению за реализацию только части средств.

Незаконная перепланировка может привести и к уголовному наказанию, если внесенные изменения станут причиной обрушения здания, в результате которого пострадают люди.

Как узаконить переустройство?

Узаконивание перепланировки происходит через суд или согласование ранее выполненных работ с жилищными органами. Для этого может понадобиться экспертная оценка специальной комиссии, проведение дополнительных работ, чтобы устранить нарушения, и, наконец, отображение всех изменений в технической документации.

Как решить вопрос в административном порядке:

  1. Собираем все документы: технический паспорт, свидетельство о праве собственности на помещение (или договор найма), проектную документацию, выписку из домовой книги, согласие жильцов помещения отобразить выполненные в доме коррективы в документации.

  2.  Обращаемся в проектную организацию, специалисты которой должны утвердить, что внесенные изменения (или планируемые изменения) не противоречат СНиП, и составить техническое заключение.
  3. Получаем разрешение на перепланировку в жилищной инспекции (понадобятся все те же справки, что в пункте № 1, а также новое заключение проектировщиков).

  4. Ремонтируем квартиру, не отходя от утвержденного плана;
  5. Вносим изменения в техническую и правоустанавливающую документацию.

Такой пошаговой стратегии следует придерживаться тем, на кого еще не успели пожаловаться соседи и кому еще не были выписаны штрафы. Это же касается и тех, кто только собирается переустраивать свое жилище.

Актуальным может быть участие в вопросе посредников – риэлторов или юридических компаний, которые берутся консультировать хозяина помещения, а также изготовить эскиз перепланировки.

Эскиз – это более простой вариант проекта, который подходит, когда, например, в квартире нужно сломать ненесущие перегородки, сделать нишу, арку, сделать перепланировку санузла.

Важно

Эскиз составляется на плане квартиры фломастером (используются два цвета, красным подчеркивают детали под снос, зеленым – планируемые к возведению). В юридическом оформлении эскиз не нуждается, посредник берется согласовать его со всеми необходимыми службами.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

  • Москва и область: +7-499-350-97-04
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-309-87-91
  • Федеральный: +7-800-511-69-34

Как добиться узаконивания через суд?

В судебные органы следует обращаться, если в жилищных органах не принимают вариант перепланировки, при этом для хозяина помещения принципиально важно добиться узаконивания изменений. Особенно это актуально, когда жилищная комиссия ошибочно настаивает на том, что переустройство привело к порче жилья.

Судебное разбирательство будет состоять из трех этапов. Сначала надо будет направить в суд исковое заявление о признании переустройства или об обжаловании решения жилищных органов. Во время судебного процесса участвовать в заседании сможет сам заявитель либо его законный представитель.

Нужно будет хорошо подготовиться, собрать все документы, подтверждающие безопасность и целесообразность перепланировки. Возможно, понадобится помощь адвоката. Самое важное – это доказать, что ремонт не угрожает жизни окружающих и что он был выполнен без нарушения строительных норм.

Также важно доказать, что ранее истец предпринимал попытки узаконить изменения в плане квартиры, но государственные органы ему отказывали. Поэтому в этом случае не лишними окажутся справки из госорганов, в которых объясняется, почему государственная жилищная комиссия не признает вариант перепланировки.

Заранее можно будет отправить письменное обращение на имя начальника жилищной инспекции с просьбой дать разъяснения по этому вопросу (желательно обращение составить в двух экземплярах, один – для начальника, другой – для себя, на котором нужно будет попросить поставить в секретариате печать о дате приема документа).

Заключительным этапом является получение решения суда, которое передается в органы технической инвентаризации. Если суд принял сторону истца, проект утвердят, если суд сочтет доказательства не убедительными, в течение 30 дней можно будет обжаловать решение в апелляционном суде.

Какие справки и документы понадобятся в суде:

  • заявление о признании плана строительно-ремонтных работ или об обжаловании решения жилищных органов, не дающих согласие на утверждение проекта;
  • документы, подтверждающие право собственности на квартиру или договор с муниципалитетом о социальном найме;
  • проект квартиры;
  • технический паспорт;
  • заключения, составленные Роспотребнадзором, санитарной и пожарной службами;
  • квитанция об уплате госпошлины.

Стоимость узаконивания

Узаконивание перепланировки предполагает несколько статей расходов. Все будет зависеть от сложности ситуации и того, насколько срочно нужна документация.

Какие могут быть расходы:

  • изготовление технического и кадастрового паспортов – до 2 тысяч рублей;
  • изготовление проекта – до 8 тысяч рублей;
  • услуги посредника, включающие помощь по созданию эскиза и согласованию его во всех инстанциях – около 10 тысяч рублей;
  • внесение новых данных в Росреестр – 200 рублей.

Если узаконивание будет проводиться через суд, то расходы могут быть намного больше. Еще более дорогостоящей может оказаться процедура «переделывания» ранее несогласованных ремонтных работ, для устранения выявленных нарушений, которые могут представлять угрозу для окружающих, жителей квартиры и соседей.

Если у вас имеются какие-либо вопросы по поводу самовольно перепланировки квартиры или вам необходимо узаконить перепланировку, то наш дежурный юрист онлайн к вашим услугам.

Источник: http://law03.ru/housing/article/samovolnaya-pereplanirovka-kvartiry

Ссылка на основную публикацию