Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка для ее уменьшения, снижения

Снижение кадастровой стоимости земельного участка

Каждый объект недвижимости, каким бы он ни был, имеет не только основную, но и кадастровую стоимость, которая рассчитывается специальными органами. Порой случается так, что она завышается по различным причинам, но это влияет на налоги, которые владелец ежемесячно выплачивает государству. В таком случае возникает вопрос: как снизить кадастровую стоимость земельного участка?

Определяется она по следующим факторам:

  • Площадь недвижимости;
  • Пространственное размещение участка (например, этаж и даже район);
  • Средняя стоимость квадратного метра недвижимости в данном регионе;
  • Год, когда была построена недвижимость.

Как видно, зачастую кадастровая стоимость существенно отличается от рыночной.

На это могут влиять неточность сведений, поскольку человек, который оценивает стоимость участка, опирается не на цену сделки, а на среднюю стоимость в регионе, поэтому вопрос о том, как уменьшить кадастровую стоимость, может быть сложным; обобщение, поскольку, как правило, при оценивании участка во внимание не берутся различные особенности, такие как удаленность от транспортных путей сообщения, отсутствие коммуникаций и т.д. — все оценивается по общему стандарту; а также неправильное отнесение участка к категории того или иного вида разрешенного использования: каждый участок или недвижимость имеет свое так называемое предназначение, каждое из которых может получить разную кадастровую стоимость.

Где подать заявку на снижение кадастровой стоимости земельного участка?

Необходимость оспаривания стоимости определяют специальные оценочные комиссии. Однако стоит учитывать, что повторное оценивание может быть произведено только через пять лет после покупки недвижимости. В зависимости от региона и населенного пункта устанавливается новая стоимость.

Причинами для установления новой и пересмотра старой кадастровой стоимости могут стать несовпадение с имеющимися сведениями и установление рыночной стоимости земельного участка, а затем его сравнение с кадастровой.

Снизить кадастровую стоимость земельного участка можно двумя способами: через обращение в комиссию и через суд.

Уменьшение стоимости через комиссию

Существует комиссия, которая рассматривает споры по данному делу. Формируется она через Росреестр и существует в каждом регионе России. Как уже было сказано, эта процедура может быть проведена спустя пять лет после последнего внесения стоимости в базу данных.

Для обращения в комиссию необходимо заполнить заявку и заявление, что можно сделать на официальном сайте Росреестра.

Обратите внимание

Уменьшение кадастровой стоимости земли проходит без вашего непосредственного участия, однако стоит учитывать, что комиссия не допускает снижения стоимости ниже 30%.

Чтобы осуществить уменьшение кадастровой стоимости земельного участка через комиссию, потребуются следующие документы:

  • Документы на землю, заверенные нотариусом (свидетельство о праве собственности);
  • Отчет и экспертиза оценщика, т.е. независимого эксперта. В них должна быть указана рыночная стоимость, которая отличается от кадастровой;
  • Кадастровая справка о стоимости участка или недвижимости, получить которую можно через Росреестр.
  • Личное присутствие гражданина при работе комиссии не нужно. Без предъявленных документов обращение рассматриваться не будет. Решение будет вынесено в течение месяца: либо изменение кадастровой стоимости, либо отказ.

Уменьшение стоимости через суд

Если вы задаетесь вопросом, как снизить кадастровую стоимость участка, можно также обратиться в суд.

Дела о снижении кадастровой стоимости земельного участка рассматриваются в областном, краевом и федеральном суде.

Обратиться туда необходимо не позднее чем через пять лет после внесения стоимости участка в базу или же за три месяца со дня, когда гражданин узнал о неправильной оценке и тем самым нарушении своих прав.

Вместе с заявлением в суд необходимо подать:

  • Копии документов, определяющих право собственности;
  • Копию отчета и экспертизы независимого оценщика;
  • Государственная пошлина, 300 рублей РФ – для частных лиц, 3000 рублей РФ – для юридических лиц.
  • Справку о настоящей кадастровой стоимости участка или недвижимости.

Такое дело является одним из сложнейших. Но нужно помнить, что перед обращением в вышестоящие органы необходимо получить оценку участка от независимых экспертов, чем и занимается наша фирма «Атлант Оценка».

Зачем и как снижать кадастровую стоимость земельных участков

Наша компания работает уже более пятнадцати лет и поможет вам сэкономить до 70% налога. Мы знаем, как снизить кадастровую стоимость земли наиболее удачно.

Мы осуществляем данную процедуру в оперативном порядке, и, кроме того, представляем весь спектр необходимых услуг, например, при необходимости может быть привлечение иных специалистов и экспертов. Поэтому вам не придется обращаться в другие компании, и вы сможете довериться нам.

Судебная практика свидетельствует о том, что одним из самых популярных видов споров, касающихся вопросов земли и ее использования, является пересмотр кадастровой стоимости земельных участков.

Это связано с тем, что размер и земельного налога, и  платы за аренду земли, и выкупная стоимость исчисляется исходя именно из кадастровой стоимости.

Чаще всего ее стоимость не соответствует рыночной и является чрезмерно завышенной.

Происходит это из-за несовершенного порядка расчета кадастровой цены, которую определяют путем умножения площади земельного участка на стандартные удельные данные по целому кадастровому участку без учета особенностей отдельно взятого объекта, а именно:

  • наличия удобных подъездов;
  • значимости расположенных на оцениваемых участках объектов недвижимости;
  • установления ограничений на ведение какой-либо деятельности на объекте;
  • истории объекта в правовом поле, наличие необходимых документов.

Также стоимость объекта может завышаться из-за ошибочного определения его назначения.

В любом случае неверный расчет кадастровой стоимости  земли может закончиться финансовыми потерями, исчисляемыми миллионами для лиц, которые обладают правами на нее или, вообще, заблокировать некоторые из вариантов использования земельных участков.

Чтобы защитить себя от такого развития событий, правообладателям стоит как можно скорее после определения несправедливой стоимости предпринимать меры по ее обжалованию и снижению.

Совет: учитывая то, что уменьшенная цена на  земельный участок будет влиять на будущие периоды расчета земельного налога или платы за аренду, затягивать с пересмотром дела не следует.

Важно

Лучше начинать процесс в первой половине года, чтобы к концу периода решение суда уже было на руках и смогло повлиять на изменение ставок.

Если иск удовлетворяется в начале года, когда все платежи уже установлены, то получить выгоду от снижения можно будет только через год.

Судебная практика: прошлое и настоящее

Своего пика проблема достигла в 2007 году, когда практически во всех российских регионах прошла государственная  оценка земельных участков и ее результаты стали неожиданными для многих. В некоторых областях стоимость земли выросла в десятки раз.

Объяснялось все очень просто, с помощью увеличения стоимости объекта  местные власти стремились наполнить бюджет, так как большая часть налога на землю остаётся в местных бюджетах.

В результате этих действий судебные органы были завалены внушительным количеством исков землевладельцев, требующих пересмотра стоимости, так как многие из них оказались под угрозой разорения.

Судебная практика тех лет свидетельствует о том, что защитить свои интересы, выиграть дело и добиться снижения стоимости удавалось немногим. Как правило, суд вставал на сторону государственных оценщиков.

Возможность справедливо разрешить этот сложный вопрос появилась с принятием Постановления ВАС РФ от 28.06.2011 №913/11, где были определены основные законодательные позиции, положительные для лиц, пользующихся земельным участком.

В частности, в этом документе предусмотрели возможность оспаривания рассчитанной кадастровой стоимости в судах, провели прямую связь между справедливой рыночной стоимостью и кадастровой, внеся изменения в ГКН, защитили права пользователей землей.

Только после принятия этого документа региональная судебная практика стала проходить по более-менее похожему сценарию, как и в случаях, когда рассматриваются семейные дела или другие распространённые споры.

Совет

Прошедшая в 2012–2013 годах очередная государственная кадастровая переоценка и изданные по ее результатам акты говорят о том, что местные органы власти пока не готовы входить в положение землепользователей в вопросе снижения налогового и прочего финансового бремени.

Поэтому сейчас, так же, как и в прошлые годы, первостепенной задачей для владельцев  земельных участков и прочих лиц, имеющих право пользования этим ресурсом, является оспаривание действий муниципалитета и уменьшение кадастровой стоимости земельного участка.

А уже последующие действия будут направлены на пересмотр размера налога или платежа за аренду земли.

Основания для снижения стоимости

На основании действующего на сегодняшний день законодательства РФ право на снижение цены земельного участка наступает, если:

  • при проведении кадастровой оценки использовались недостоверная информация об объекте;
  • на дату, когда проводилась кадастровая оценка объекта, являющегося предметом спора, была установлена его рыночная стоимость.

Методы оспаривания

Прежде чем начинать судебный процесс об оспаривании  кадастровой стоимости, землепользователю можно обратиться с заявлением в Комиссию по решению споров об итогах проведения кадастровой оценки. Существование таких структур определено Законом РФ «Об оценочной деятельности», принятом еще в 2011 году.

Административный порядок оспаривания споров был принят, чтобы разгрузить суды от заваливающих их исков. В работе Комиссии есть ряд преимуществ:

  • отсутствие обязательной уплаты госпошлины;
  • более короткие сроки рассмотрения заявки;
  • дополнительная возможность обжаловать решение в судебной инстанции.

Если комиссия не найдет причин для пересмотра кадастровой стоимости, заявитель имеет все права обратиться с претензией в судебные инстанции. Также землепользователь может подавать иск в суд сразу, без обращения в комиссию по пересмотру результатов оценки.

Эта категория исков относится к судам общей юрисдикции, и подлежит решению в областных, краевых или верховных судах Республик.

Дела, касающиеся установления справедливой стоимости земельных участков, подлежат рассмотрению в исковом, а не публичном порядке, и поэтому в соответствии с позицией ВАС не требуют оспаривания  действий  государственных оценщиков, повлекших за собой нарушение прав.

Стороне, подающей исковое заявление, необходимо указать конкретное требование о приведении кадастровой стоимости земельного участка к реальной рыночной стоимости.

Истцами в этих спорах могут выступать лица (физические, юридические), имеющие законные права на использование земельных участков, владения ими.

Ответчиком в спорах выступает орган, на которого возложена обязанность проведения кадастровой оценки – Росреестр.

Из-за того, что часть функций этой организации была возложена на Федеральную кадастровую палату Росреестра, время от времени возникают затруднения в определении структуры, которой следует предъявлять претензию.

Обратите внимание

Обзор судебной практики свидетельствует, что чаще всего ответчиком по делу выступает именно Росреестр в соответствующем регионе.

Согласно ст.

131 ГПК РФ истцу в подаваемом заявлении следует как можно подробней указать, почему стоимость земельного участка, указанная в кадастре не отвечает действительности, где были нарушены интересы землепользователя и права, а также, в случае обращения в Комиссию, причину несогласия с ее решением. Так же нужно документально подтвердить указанные в заявлении факты. Кроме того, согласно ст.132 ГПК истцу необходимо подготовить следующие документы:

  • Копии исковых заявлений для каждого из участников процесса;
  • Документы, подтверждающие претензионные требования и их копии для каждого участника;
  • Квитанцию, подтверждающую уплату госпошлины. На сегодняшний день ее размер составляет 300 рублей. Если земельных участков несколько, то пошлина уплачивается за каждый.
Читайте также:  За продажу «шпионских» камер могут осудить

Лицо, по отношению к которому предъявляется иск, вправе не согласиться с выдвигаемыми претензиями и потребовать проведения независимой оценки земли.

Особенности судебной практики

Судебное разбирательство по вопросам уменьшения стоимости земельных участков подразумевает наличие подготовительных этапов, которые состоят из:

  1. Обращения в организацию по проведению оценки с просьбой подготовить отчет о рыночной стоимости объекта спора. Оценщики еще до заключения договора и проведения работ на основании имеющихся данных могут составить для вас первичный отчет, оценивающий перспективность дела и шансы на уменьшение стоимости. Заказанная землепользователем независимая экспертиза будет отличаться от той, что проводят государственные оценщики более глубоким подходом и анализом. При подготовке заключения будут учитываться особенности каждого конкретного участка, которые оказывают прямое влияние на его стоимость, бухгалтерские документы, свидетельствующие о его доходности или убыточности, прочие показатели.
  2. Обращения непосредственно в комиссию или суд с заявлением и начала судебной практики.

Совет: не стоит начинать заниматься оспариванием стоимости участка самостоятельно, если вы не являетесь профессионалом в этой области. Процесс оспаривания кадастровой стоимости земли может показаться несложной только при поверхностном ее изучении.

Как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка самостоятельно

На самом деле в юридической практике эта категория дел относится к такой, которая требует основательной глубокой подготовки и знаний. Для достижения желаемого результата следует в совершенстве разбираться в методах оценки, структуре отчета и его содержании, уметь грамотно составить иск и изложить требования, поэтому помощью грамотного юриста в этом в вопросе не следует пренебрегать.

Многих землепользователей также интересует вопрос, существует ли процедура пересмотра уплаченного ранее (за прошлый период) налога или арендной платы за землю, в случае уменьшения стоимости земли и его возврата, так как ее рыночная стоимость устанавливается на дату расчета кадастровой. Обзор судебной практики говорит о том, что это невозможно. Причина прежде всего кроется в том, что ФЗ «Об оценочной деятельности» запрещает пересмотр задним числом размеров платежей.

Можно ли снизить кадастровую стоимость земельного участка?

Источник: https://akrchel.ru/snizhenie-kadastrovoj-stoimosti-zemelnogo-uchastka/

Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости для уменьшения налога

Налоговый Кодекс РФ в последние годы постоянно подвергается реформированию, в него вносятся поправки, иногда весьма существенные. Одна из них касается налогообложения имущества организаций, а также земельного налога: в соответствии с новой редакцией закона, с начала 2015 года налоговая база будет вычисляться во многих случаях не по остаточной, а по кадастровой стоимости активов.

Чтобы не платить чрезмерные налоги, которые в рамках государственной оценки могут стать в несколько раз большими, предпринимателю важно своевременно проанализировать установленную кадастровую стоимость своего недвижимого имущества, а в случае, если она необоснованно завышена, постараться привести ее в соответствие с реалиями, оспорив по законной процедуре.

Рассмотрим, как это сделать максимально эффективно и правильно.

Российская Федерация начала переходить на обновленный порядок расчета налогового сбора на недвижимость с 2015 года.

С этого момента его начали применять 28 российских областей: в числе первых были: Московский регион, тверская, самарская, Рязанская и другие области.

В 2016 году к ним присоединились Санкт-Петербург, Воронежская, Вологодская, Брянская область и другие регионы, общим числом 21. Ежегодно их количество растет, переход всей России на новую систему запланирован к 2020 году.

Новым способом – исходя из кадастровой, а не инвентаризационной стоимости – будет исчисляться налог на следующие объекты (п. 1 ст. 401 НК РФ):

  • жилые строения всех типов (дома, коттеджи, садовые домики и пр.);
  • отдельные помещения для жилья (комнаты, квартиры);
  • гаражи, места для стоянки машин;
  • комплексы;
  • незавершенные объекты стройки;
  • другие помещения, сооружения, здания.

Почему кадастровая стоимость чаще всего завышена

Законодательно государство имеет монополию на оценку основных средств, представляющих собой недвижимое имущество. Делается это Федеральной службой кадастра и картографии массово, единожды в пятилетку (в некоторых регионах раз в 2-3 года), причем за основу берется конъюнктура рынка и экономические характеристики объекта.

И тот, и другой факторы могут быть непостоянными, противоречивыми, трактующимися неоднозначно. Многие моменты, например, территориальное расположение, близлежащая инфраструктура и др., существенно влияющие на фактическую стоимость, просто упускаются из виду.

Поэтому в такой массовой оценке нередки ошибки в установлении реальной стоимости.

По понятным причинам неточности оценки чаще встречаются в сторону завышения, что удобнее для государства, но крайне невыгодно для предпринимателей-владельцев.

Важно

Самый беглый и поверхностный анализ соответствия кадастровой стоимости рыночным реалиям показывает превышение до 60%, а иногда встречается даже десятикратное и более завышение оценки.

Но собственник может не согласиться с установленной стоимостью и оспорить ее.

Для чего оспаривать кадастровую стоимость недвижимого имущества

Негативные отклики на неоправданно завышенную кадастровую стоимость объекта недвижимости очевидны:

  • значительное увеличение налоговой нагрузки: при действующем налоговом законодательстве это примерно 0,1% от кадастровой стоимости некоммерческий и 2% от стоимости коммерческой недвижимости;
  • серьезное повышение налога при реализации недвижимости: закон требует продавать такое имущество не дешевле 70% от его кадастровой стоимости, а это значит, что при продаже придется раскошелиться на крупный налоговый сбор, особенно это касается коммерческих объектов (для частной недвижимости действует система налоговых вычетов и льгот, так что можно немного сэкономить на НДФЛ);
  • при взятии в аренду или выкупе муниципальной или государственной недвижимости цена будет очень высокой – с 2018 года она будет равна кадастровой стоимости;
  • пропорциональное увеличение связанных с владением данным объектом недвижимости госпошлин, сборов;
  • большие суммы штрафов в случае административных нарушений, допущенных при пользовании объектом недвижимости.

Какова кадастровая стоимость вашей недвижимости?

Для того чтобы неожиданно высокий выставленный налог на землю и/или на имущество не стал неожиданностью, нужно своевременно получить информацию о его базе, то есть кадастровой оценке, с тем чтобы при необходимости успеть принять нужные меры. Как можно узнать вожделенную цифру?

  1. Кадастровый паспорт. Если владелец недавно (менее 5 лет назад) получал на руки этот документ, то стоимость объекта, указанная в нем, является актуальной.
  2. Справка из Кадастровой палаты. У любой организации и физического лица есть возможность обратиться за информацией в региональное отделение Федеральной службы кадастра и картографии, иначе называемой Кадастровой палатой, которая выдаст справку о стоимости объекта на текущий момент.
  3. Сайт Росреестра. На официальном сайте этого государственного органа в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости» можно онлайн узнать оценку любого земельного участка или здания в Российской Федерации.

Когда эффективнее оспорить кадастровую оценку

Ответ на этот вопрос – как можно скорее, то есть как только вы обнаружили, что она завышена. Налоги платятся ежегодно, а вопрос о пересмотре кадастровой стоимости решается не так быстро: сроки рассмотрения могут составить от 2 месяцев до полугода.

Между тем расчет суммы налога производится по данным предыдущего года (п. 24.20. Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ»).

То есть если вы не начали процедуру оспаривания до конца 2016 года, то весь 2017 год вам придется платить налог, исходя из завышенной налоговой базы.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! В вашем регионе еще продолжает действовать инвентаризационная оценка? Оспорить кадастровую, даже явно завышенную, пока нельзя: ведь права налогоплательщика пока не были затронуты.

Законные основания для признания оценки неправомерной

Существует всего 2 основания, позволяющие пересмотреть правомерность установленной стоимости недвижимости по кадастру.

  1. Информация об оцениваемом объекте, повлиявшая на оценку, оказалась недостоверной. Сведениями, влияющими на оценку, могут быть:
    • ошибки в перечне объектов для оценки;
    • неточность указания места расположения;
    • неверно указанное целевое назначение;
    • упущена аварийность в состоянии объекта оценки;
    • не отмечено, что недвижимость расположена в особой территориальной зоне, например, санитарной, охраняемой, заповедной и т.п.;
    • допущены неточности в первичных данных при расчете стоимости;
    • другие моменты.

    Проверить, какие данные использовались при расчете, и констатировать их правильность или неправильность можно, сделав запрос в Росреестр о заказчике кадастровой оценки, а далее у него самого. Ст. 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» обязывает их давать ответ на такие запросы в недельный срок.

  2. Совпадение дат установления рыночной и кадастровой цены. Рыночная цена постоянно меняется, а кадастровая, раз установленная остается неизменной на протяжении всего времени действия оценки (5 лет или 2-3 года). Если кадастровая стоимость больше рыночной, нужно сравнивать ее не с реальной ситуацией на рынке на текущий момент, а на тот, когда проводилась оценка. То есть, если кадастровая стоимость установлена, а затем недвижимость резко потеряла в цене, это не станет правомерным основанием для признания кадастровой стоимости недействительной.

Куда и кому обращаться для оспаривания

И для юридических, и для физических лиц действуют два органа для осуществления процедуры законодательного снижения установленной ранее кадастровой стоимости:

  • комиссия при Росреестре;
  • суд.

До 2017 года юрлица сначала должны были обращаться исключительно в первую инстанцию, граждане могли сразу действовать через суд. Поправки в законодательстве с начала 2017 года дали такое же право и организациям. Подавать такое заявление имеют право:

  • владельцы объекта недвижимости на правах собственности (физлица или юрлица);
  • те, кого в налоговом смысле затрагивает оценка недвижимости (например, бывший собственник, еще продолжающий уплачивать налог);
  • любой участник собственности, если недвижимость находится во владении на паях (согласование с другими владельцами не требуется);
  • арендатор, если оценка влияет на арендную плату, что отражено в договоре аренды, а собственник не возражает против оспаривания оценки.

Пошаговая инструкция для оспаривания завышенной кадастровой стоимости

С 2017 года Росреестр необязательный этап рассмотрения дела, можно сразу же направлять заявление в суд.

Шаг 1 – проверка сроков. Подать заявление о пересмотре кадастровой стоимости в комиссию Росреестра можно в ограниченный временной промежуток – от даты опубликования установленной кадастровой стоимости должно пройти не более 5 лет (а в некоторых регионах 2-3 года).

Шаг 2 – сбор пакета документов. Кроме заявления, в комиссии, как и в суде, нужно будет предъявить следующие бумаги:

  • справку о кадастровой стоимости, актуальной на текущий момент (именно эта цифра будет оспариваться);
  • документ на право собственности, заверенный нотариально;
  • доказательства неточности произведенной оценки (все возможные подтверждения ее несоответствия рыночной цене, например, техническая документация, территориальные сведения и др.);
  • отчет об альтернативной оценке, подготовленный независимым специалистом, который в обязательном порядке принадлежит к саморегулируемой компании оценщиков;
  • заключение о соответствии произведенной экспертной оценки законодательным требованиям (дает СРО, производившая переоценку).
Читайте также:  Курящие соседи: что делать если сосед курит в подъезде на балконе и дым в квартире

ВНИМАНИЕ! При отсутствии или несоответствии документов требованиям заявление на пересмотр кадастровой оценки не будет принято.

Шаг 3 – рассмотрение заявления. Время ожидания решения комиссии Росреестра зависит от субъекта РФ, где рассматривается обращение. Обычно составляет от 7 до 14 дней.

Шаг 4 – удовлетворение или оспаривание решения комиссии. Если вынесено положительное решение, кадастровая стоимость будет пересмотрена с 1 января того года, в который было подано оспаривающее заявление. В случае отказа нужно будет обращаться в суд.

Шаг 5 – судебное разбирательство. Если дело рассматривается в судебном порядке, сроки могут быть различными, часто до нескольких месяцев. Гарантии положительного исхода никто не даст, но практика показывает, что шансы снизить кадастровую стоимость достаточно велики.

Источник: https://assistentus.ru/nalogi-i-uchet/osporit-kadastrovuyu-stoimost-dlya-umensheniya-naloga/

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка в 2019 году — оценка, порядок, процедура, образец заявления

Частое превышение объективной стоимости земельного участка уполномоченными органами приводит к ущемлению интересов граждан и юридических лиц.

Именно этот фактор лежит в основе оспаривания кадастровой стоимости указанного объекта.

Кем устанавливается стоимость земли?

На законодательном уровне оценкой стоимости земельного участка занимаются специализированные государственные учреждения кадастра и картографии, а юридическую силу оценка получает после ее утверждения в постановлении главы муниципального образования.

Оценка кадастровой стоимости уполномоченными на то субъектами может быть установлена по двум обстоятельствам:

  • по результатам проведения кадастровой оценки согласно периоду, установленному законодательством;
  • по результатам рассмотренного по существу спора и изменении ранее принятых количественных и качественных характеристик расценки земли.

Как ее можно узнать?

Узнать кадастровую стоимость земельного участка доступно одним из следующих способов:

  • посредством электронного ресурса — на официальном сайте Росреестра (в соответствующее поле раздела необходимо ввести адрес недвижимости или ее кадастровый номер);
  • путем направления запроса на получение кадастровой справки (допускается бумажное или электронное заявление, услуга бесплатна).

Направить запрос на получение информации в виде справки, можно в:

  • территориальное подразделение Росреестра;
  • Кадастровую палату;
  • Администрацию МСУ;
  • МФЦ.

Когда и для чего требуется оспаривание?

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка – прерогатива собственников такого вида недвижимости или других заинтересованных лиц.

Такой процесс требуется для:

  • сокращения размера налогооблагаемой базы за счет уменьшения кадастровой стоимости;
  • установления меньшей выкупной цены на землю при оформлении ее в частную собственность;
  • соразмерного уменьшения размеров арендных платежей;
  • уменьшение налога на имущество, установленного для юридических лиц;

 Плюсы и минусы

Вышеуказанный процесс имеет положительные и отрицательные моменты в своем течении.

Их определяют объективные факторы правового устройства и регламентации.

Плюсы:

  • внесение корректных и объективных данных об участке;
  • снижение налогового бремени или размера платежей при аренде.

Минусы:

  • дороговизна процедуры;
  • бюрократические проволочки, связанные со сбором документов;
  • большие временные рамки (в комиссии – до 1 месяца, в суде – до 2-3 месяцев).

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка в 2019 году

Практика обжалования кадастровой оценки земли устанавливает на то два правовых аргумента:

  • внесение недостоверных характеристик на начальном этапе формирования базы данных;
  • уравнение кадастрового показателя цены с рыночным.

Оценка стоимости

Стоимость земельного участка – совокупность нескольких параметров, среди которых можно выделить:

  • площадь участка;
  •  видовой коэффициент (определен для каждой категории земель, в зависимости от ее использования);
  • развитость инфраструктуры и территориальное расположение;
  • рыночные факторы;
  • плодородность и качественные показатели почвы (для земель сельскохозяйственного назначения).

Практика показывает, что кадастровая стоимость намеренно завышена государством и не является объективной.

Возможные варианты ее уменьшения

Для лица, заинтересованного в уменьшении стоимости земли существуют два варианта действий:

  • посредством оспаривания в судебных инстанциях (все изменения будут внесены на основании судебного документа – постановления);
  • внесудебный порядок обжалования (на основании заявления в адрес специально действующей комиссии Росреестра).

В комиссии

Главной особенностью рассмотрения дел комиссией является то, что такие дела имеют более оперативные сроки проведения процедуры, а понесенные издержки будут значительно меньше, чем при судебном оспаривании.

Существенный минус такой альтернативы – малое количество положительных решений и удовлетворения требований заявителя.

Это условие не относится к рядовым гражданам, им предоставляется выбор среди органов правосудия и комиссии.

В суде

Оспаривание посредством судебного органа считается более эффективным, благодаря тому, что к процессу можно привлечь профессиональных представителей.

Процедура более длительна и будет обоснована для случаев с сильно завышенной кадастровой стоимостью, которые побуждают экономическую необоснованность, нестабильность и приоритет только интересов государства, а не собственника.

Кто может это сделать?

Согласно нормативным предписаниям существует ограниченный круг лиц, который может оспорить кадастровую оценку.

К ним относятся:

  • собственники;
  • территориальные органы МСУ;
  • арендаторы и субарендаторы;
  • лица, имеющие постоянное бессрочное право пользования или право пожизненного наследуемого владения;
  • субъекты-не собственники земли, но имеющие на нем свои объекты недвижимости (дом, хозяйственные постройки и прочее).

Физическое лицо

Споры с участием физического лица могут рассматриваться либо в комиссии, либо в суде, в зависимости от воли первого.

Юридическое лицо

Обязательно соблюдение внесудебного порядка.

К юридическим лицам приравниваются субъекты РФ или муниципалитет, которые также могут быть заинтересованы в решении об оспаривании.

Арендатор

Им может быть как физическое, так и юридическое лицо.

В случае если собственник участка другое физическое или юридическое лицо, то перед осуществлением оспаривания, необходимо получить от него соответствующее согласие на процедуру.

Порядок и этапы досудебной процедуры

Пошаговая инструкция

  • Проведение независимой экспертной оценки по определению объективной цены участка на рынке.
  • Сбор необходимого пакета документов.
  • Подача заявления.
  • Рассмотрение заявленных требований в течение месяца (за заявителем закреплена возможность присутствовать на заседаниях комиссии по разрешению его требования).
  • Вынесение решения (отклонение или удовлетворение требований).
  • Уведомление территориального подразделения Росреестра о принятом решении и внесение соответствующих изменений (в случае положительного исхода).

Заявителю будет отказано в рассмотрении требований, если:

  • собран неполный пакет документов;
  • подача заявление осуществлена с нарушением установленных сроков;
  • размеры показателей кадастровой и рыночной цены не имеют существенных различий.

Документы

  • заявление о пересмотре кадастровой стоимости (заполняется в свободной форме);
  • заверенные в нотариальном порядке копии правоустанавливающих документов на землю (свидетельство о праве собственности и документ-основание возникновения такого права: дарственная, завещание, договор купли-продажи, мены);
  • электронный и бумажный отчет об оценке стоимости участка (подтверждает различия между ныне установленной и реальной рыночной стоимостью земли; дата проведения отчета не должна быть раньше той, на которую проведена кадастровая оценка);
  • экспертное заключение о проведенной проверке в отношении отчета независимого оценщика на предмет соответствия данных реальному предложению рынка и требованиям законодательства (перестало быть обязательным с начала 2019 года);
  • документ, подтверждающий внесение недостоверных сведений в кадастр недвижимости (необходим для тех случаев, когда предметом оспаривания выступают требования о внесении корректных данных);
  • выписка из ЕГРН с указанием результатов кадастровой оценки, которые выступают предметом оспаривания.

Образец заявления

Несмотря на отсутствие законодательной регламентации в отношении содержания заявления, в нем обязательно должны быть указаны следующие данные:

  • ФИО заявителя и адрес его места прописки;
  • контактные данные;
  • сведения из свидетельства о праве собственности на участок (номер, дата);
  • стоимость земли, присвоенная ей на основании государственной кадастровой оценки с указанием реквизитов решения уполномоченных органов;
  • местоположение земельного участка;
  • основание для обращения (причина оспаривания).

Бланк документа можно скачать тут:

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости

Госпошлина

При подаче заявления необходимо оплатить госпошлину установленного размера.

  • 300 рублей – для физических лиц;
  • 2000 – для юридических лиц.

Обязательный платеж вносится отдельно на каждый объект, в отношении которого требуется оспаривание.

Цена услуг

Для большей вероятности в удовлетворении требований, заинтересованный субъект должен собрать ряд дорогостоящих документов, а, при необходимости, еще и прибегнуть к помощи представителя-юрисконсульта.

Услуги обойдутся:

  • 15000 – независимая оценка рыночной стоимости объекта;
  • 20000 – экспертная оценка СРО в отношении отчета независимого оценщика;
  • до 30000 – стоимость услуг адвоката.

Сроки и даты

  • 7 дней – срок, в течение которого исполнители работ по кадастровой оценке должны предъявить использованные ими сведения при проведении кадастровой стоимости земли (если оспариваются недостоверно внесенные данные);
  • 1 месяц – максимальный срок рассмотрения заявления уполномоченной комиссией;
  • 5 рабочих дней – срок для уведомления Росреестра о внесении изменений в кадастр;
  • 5 лет – срок, в течение которого законом допускается оспаривать кадастровую стоимость (может быть меньше, если соответствующие мероприятия проводятся чаще, чем раз в 5 лет).

Оспаривание в суде

Обжалование кадастровой стоимости в суде юридическими лицами допускается только после проведения схожей процедуры в досудебном порядке, в противном случае, иск будет отозван.

Это правило не распространяется на граждан – физических лиц.

Пошаговая инструкция

  • проведение независимой оценки участка земли (если оспариваться будет кадастровая стоимость, а не искаженные сведения об объекте);
  • сбор документов;
  • составление искового заявления;
  • оплата госпошлины;
  • передача дела в суд согласно подведомственности (иск будет принят к производству, если соблюдена его форма, объем документов, комиссия не удовлетворила требования);
  • рассмотрение дела по существу (могут быть привлечены члены комиссии, ранее отказавшие в заявленных требованиях; представители от субъекта РФ; соседи по участку; независимый оценщик, отчет которого приложен к иску);
  • проведение судебной экспертизы (назначается в случае наличия сомнений по представленному отчету истца);
  • вынесение решения;
  • вступление решения суда в силу и внесение коррективов в кадастр (суд направляет в кадастровую палату копию его решения, на основе которого, вторая изменяет данные).

Подсудность

Дела этой категории подведомственны судам общей юрисдикции и сосредоточены на:

  • верховных судах республик;
  • областных судах;
  • краевых судах;
  • судах автономной области;
  • судах автономного округа;
  • судах городов федерального значения.

В рамках производства указанные органы не могут рассматривать сопутствующий вопрос о перерасчете налога на землю или арендной платы, так как это требование рассматривается арбитражными судами.

Кто ответчик

Правильное определение фигуры ответчика влияет на исход дела.

К их числу относятся:

  • органы государственной власти, утвердившие акт о результатах кадастровой стоимости земли;
  • орган государственной власти, непосредственно осуществляющий функции по кадастровой оценке (территориальное подразделение Управления Росреестра соответствующего субъекта РФ).

Как составить иск в суд?

Обращение в суд в форме иска должно отражать следующие положения:

  • наименование судебного органа;
  • сведения об истце (ФИО, наименование – для юр. лица, адрес места жительства или места нахождения, контактные данные);
  • сведения об ответчике;
  • сведения о третьих лицах, привлекаемых к производству и не заявляющих самостоятельных требований;
  • описание причины обращения и доводы в защиту своей позиции;
  • сведения о ранее совершенном обращении в комиссию при Росреестре или нижестоящий суд (при апелляции);
  • просительная часть;
  • приложение (список документов, прилагаемый к иску и подтверждающий законность оснований);
  • дата и подпись истца.
Читайте также:  Пособие на погребение в 2019 году, как получить выплаты по смерти родственника, пенсионера, ребенка

Бланк искового заявления можно скачать тут:

Исковое заявление

Решение суда получено. Что дальше?

После того, как суд вынес решение по делу, есть три варианта действий:

  • апелляционное производство в вышестоящий суд, в случае если требования были не удовлетворены и истец не согласен с проявленной позицией суда;
  • в случае положительного исхода дела — подача заявления в кадастровую палату о внесении изменений с приложением копии решения суда (за судом закреплена обязанность по передаче принятого решения в кадастровую палату, но загруженность органов может затянуть процесс, поэтому самостоятельные действия ускорят внесение изменений);
  • перерасчет налогового и арендного бремени за текущий год, в котором было принято решение о изменении кадастровой стоимости земли.

Судебная практика

Наиболее распространенные ошибки

Детальный анализ причин отказа в удовлетворении требований позволяет выявить частые ошибки.

К ним относятся:

  • несоблюдение условия о досудебном порядке оспаривания, установленного для юридических лиц;
  • неправильно определена дата кадастровой процедуры и момент внесения последних данных в реестр;
  • неверно определена подсудность;
  • ненадлежащий ответчик по делу;
  • отсутствие весомых различий между рыночной стоимостью и кадастровой или несостоятельность доводов ответчика;
  • неполнота представленного пакета документов.

Вывод

Оспаривание кадастровой стоимости земли допускается во внесудебном и судебном порядке.

К процессу могут прибегнуть как собственники, так субъекты-не собственники, на интересах которых сказываются завышенные данные.

Сбор документов требует значительных издержек, однако их можно взыскать с ответчика, если суд удовлетворить требования.

Источник: http://onlineur.ru/osparivanie-kadastrovoj-stoimosti-zemelnogo-uchastka/

Как снизить кадастровую стоимость недвижимости: пошаговая инструкция

Если кадастровая стоимость недвижимого имущества неоправданно завышена, собственник вправе подать заявление на переоценку. В статье приведена пошаговая инструкция, как снизить кадастровую стоимость недвижимости, а также особенности уменьшения в зависимости от типа объекта – квартира, дом, нежилое помещение.

Уменьшение кадастровой стоимости недвижимости пошагово

Законодательно процедура снижения кадастровой стоимости объектов регулируется следующими актами:

  • ФЗ № 237 «О государственной кадастровой оценке» от 03 июля 2016 года – устанавливает принципы и порядок проведения оценки;
  • Постановление Пленума Верховного Суда № 28 от 30 июня 2015 года – регулирует частные ситуации, возникающие при рассмотрении дел о перерасчете кадастровой стоимости недвижимых объектов;
  • ФЗ № 221 «О государственном кадастре недвижимости» от 24 июля 2007 года – дает разъяснения о кадастровых ошибках и неточностях, оказывающих влияние на результат оценки;
  • ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности» от 29 июля 1998 года, регулирующий порядок проведения оценочных работ на территории РФ.

Исходя из законодательных указаний, можно привести пошаговую инструкцию снижения кадастровой стоимости недвижимости.

Шаг 1. Определение наличия оснований для переоценки

Если собственник обнаружил завышение кадастровой стоимости, необходимо удостовериться, что увеличение произошло необоснованно. Как правило, заинтересованность в цене объекта по данным кадастра наступает после получения квитанции из налоговой инспекции, в которой указывается платеж, не устраивающий владельца.

Размер имущественного налога напрямую зависит от кадастровой стоимости квартиры, дома или нежилого помещения, поэтому целесообразность снижения цены по данным кадастра очевидна.

Определить, какие данные содержаться в Росреестре, можно путем получения выписки из ЕГРН с указанием кадастровой стоимости. Заказать выписку можно несколькими способами:

  1. Личное обращение в территориальный Росреестр по месту нахождения имущества.
  2. Посещение территориального МФЦ.
  3. Подача заявки на получение выписки посредством портала Госуслуги.
  4. Подача заявки на официальном сайте Росреестра.
  5. Направление заявления на выдачу выписки почтой. Потребуется отправить заказное письмо с уведомлением о вручении адресатом.

Получение выписки облагается государственной пошлиной. Ее размер для граждан составляет 300 рублей, для юридических лиц – 950 рублей. Оплатить можно в любом отделении банка или через систему интернет-банкинг.

Далее потребуется сравнить цену, указанную в выписке, с примерной стоимостью недвижимости на рынке. Можно просмотреть объявления о продаже аналогичных объектов. Если стоимость в выписке выше рыночной примерно на 30 % и более, то это серьезное основание для переоценки.

Еще один важный момент – подать заявление на переоценку можно не позднее пяти лет (а в некоторых регионах РФ 2-3 лет) после даты изменения. Это связано с тем, что спустя установленный период происходит плановая переоценка. Ее результаты также можно оспорить.

Шаг 2. Обращение в оценочную компанию

Для доказательства разницы между рыночной и кадастровой стоимостью потребуется заключение профессионального оценщика, имеющего лицензию на осуществление подобной деятельности. Обращение в оценочную компанию неизбежно. Специалист-оценщик проанализирует документы и расскажет, насколько целесообразно заниматься оспариванием кадастровой стоимости недвижимости.

Разумеется, услуги оценщика платные. В среднем они обойдутся в 7-10 тысяч рублей. Цены зависят от региона.

Если оценщик подтвердит, что стоимость завышена, потребуется заключить с ним договор на проведение оценочных работ. Стоимость подготовки отчета об оценки зависит от сложности объекта и места его нахождения.

Если были выявлены недостоверные сведения, содержащиеся в едином реестре, то потребуется получить соответствующее заключение. Его делает также эксперт-оценщик. Стоимость экспертизы 10-20 тысяч рублей.

Цены внушительные. Однако на выплате необоснованно высокого налога можно потерять существенно больше.

Шаг 3. Сбор документов

Для начала процедуры по снижению кадастровой стоимости потребуется подготовить ряд бумаг:

  • выписку из ЕГРН с указанием кадастровой стоимости;
  • копию правоустанавливающего документа – свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, дарственная и т.д.;
  • отчет об оценке или заключение о недостоверности сведений в Росреестре;
  • общегражданский паспорт РФ.

В учреждении потребуется также заполнить заявление установленного образца о снижении кадастровой стоимости недвижимости.

Если какие-то документы будут отсутствовать или данные в них не соответствуют действительности, заявление не будет принято в работу.

Шаг 4. Обращение в комиссию по рассмотрению споров о кадастровой стоимости

Комиссия будет сформирована в Росреестре. При обращении собственнику будет выдан бланк заявления, в котором указываются личные данные владельца, а также телефон, адрес и электронная почта для связи. Потребуется также изложить причины для начала процесса оспаривания кадастровой стоимости.

Заявление может быть не принято к рассмотрению по следующим основаниям:

  • отсутствуют документы, перечень которых приведен выше;
  • нарушены сроки подачи заявки на переоценку;
  • кадастровая стоимость объекта недвижимости идентична его цене по рынку.

Во всех других случаях заявление поступает в работу специальной комиссии.

Шаг 5. Ожидание решения комиссии

Заявление будет рассмотрено в течение месяца с момента принятия. После рассмотрения заявитель будет уведомлен о результатах. Кроме того, он вправе присутствовать на заседании комиссии.

Результатом рассмотрения может стать отказ в переоценке или удовлетворительное решение. Члены комиссии самостоятельно уведомляют Росреестр о принятом вердикте. В случае отказа собственник может оспорить это решение в судебном порядке в течение 10 дней.

Шаг 6. Составление иска в суд

Начиная с января 2017 года, граждане и организации вправе подавать в суд сразу, в обход специальной комиссии. Однако зачастую этот способ более затратный, поэтому многие пользуются прежним алгоритмом.

Исковое заявление подается по месту нахождения ответчика (Росреестра). В документе указывается одно из следующих требований:

  • оспорить решение или действия комиссии;
  • установить в отношении недвижимости кадастровую стоимость с учетом выявленных недостоверных сведений.

Помимо этого в иске указывается наименование суда, истца и ответчика, сведения о нарушении прав или законных интересов заявителя, основания и доводы для подтверждения требований, а также перечень прилагаемых документов.

К иску прилагаются точно такие же документы как при обращении в комиссию и вынесенное административное решение. Потребуется сделать нотариально заверенные копии бумаг для ответчика.

Подача иска в суд облагается государственной пошлиной. Для граждан ее размер составляет 300 рублей, для организаций – 2000 рублей.

Шаг 7. Судебное заседание

Судом будет рассмотрено исковое заявление в течение одного-двух месяцев в зависимости от обстоятельств дела. В процессе рассмотрения истец должен доказать неправомерность установленной ранее кадастровой стоимости.

Если по результатам судебного заседания кадастровая стоимость объекта будет скорректирована, изменения будут применяться с 1 января года, в котором был подан иск. То есть, налоговая инспекция должна будет сделать перерасчет налога на имущество.

Как уменьшить кадастровую стоимость в зависимости от объекта

Рассмотрим особенности снижения кадастровой стоимости в зависимости от типа недвижимости: квартира, дом или нежилое помещение для коммерческих целей.

Квартира

Основная причина уменьшения кадастровой стоимости квартиры – некорректность сведений, указанных в общем реестре недвижимости. Как правило, ошибки допускаются в процессе анализа данных для целей оценки.

Пленум Верховного Суда РФ установил, что относится к недостоверным сведениям (Постановление № 28 от 30 июня 2015 года):

  • некорректное оперирование сведениями при вычислении;
  • ошибочные сведения в списке единиц недвижимости, ожидающих переоценки;
  • игнорирование аварийного состояния квартиры;
  • использование при оценке некорректных факторов, которые оказали прямое влияние на результат.

Специалист при проведении оценки может неверно интерпретировать целевое назначение квартиры, ее техническое состояние, месторасположение и другие факторы.

Важно учитывать нормативные акты регионов. В некоторых районах исчисление имущественного налога на квартиру происходит на основе инвентаризационной стоимости. В этом случае в переоценке кадастровой стоимости будет отказано.

Дом

При определении кадастровой стоимости дома учитываются следующие данные:

  • площадь;
  • год постройки;
  • материалы, используемые при строительстве;
  • местонахождения строения;
  • наличие или отсутствие коммуникаций и инженерного оборудования.

В этот список входят и другие характеристики. Однако, зачастую, при определении кадастровой стоимости не учитывается фактический износ дома, его реальное состояние. По этой причине итоговый результат не всегда корректен и его можно оспорить.

Нежилое помещение

Уменьшение кадастровой стоимости нежилого помещения чаще интересует юридических лиц. Для них наиболее целесообразно снижение этого показателя. Как показывает судебная практика, снизить цену по данным кадастра в некоторых случаях удается в 5 раз.

С 2017 года юридические лица могут не тратить время на обращение в специальную комиссию. Раньше это было обязательной процедурой, предшествующей обращению в суд. Теперь это не требуется.

При возникновении необходимости обращайтесь за консультацией к юристу. Получить правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.

Совет

Теперь вы знаете, как снизить кадастровую стоимость недвижимости, пошаговая инструкция, представленная выше – это четкий и подробный алгоритм действий. Однако для обращения в суд, вероятнее всего, потребуется помощь профессионального юриста.

Источник: https://estatelegal.ru/oformlenie/kadastrovyj-uchet/kak-snizit-kadastrovuyu-stoimost-nedvizhimosti-poshagovaya-instrukciya/

Ссылка на основную публикацию