Как покупать квартиру: пошаговая инструкция, проверка на юридическую чистоту, оформление, документы

Как покупать квартиру: пошаговая инструкция, проверка на юридическую чистоту, оформление, документы

Покупка квартиры очень серьезное дело. Это мероприятие не одного дня. Что бы найти юридически чистое жилье и правильно оформить покупку квартиры требуется помощь риэлтора или юриста в сфере оборота недвижимости. Но не у каждого есть знакомый юрист или риэлтор, которому можно полностью довериться в этом вопросе.

Однако если знать, как правильно подойти к решению этого вопроса, то не все так уж и сложно. В принципе, легко все сделать самому или четко и грамотно контролировать работу нанятого риэлтора/юриста. Итак, для успешной покупки квартиры необходимо пройти три этапа:

  • выбор жилья
  • проверка квартиры на юридическую чистоту
  • заключение и исполнение сделки

Выбор квартиры

Правильный выбор квартиры – залог успешной покупки. Вначале следует определиться с характеристикой жилья:

  • сколько комнат в квартире
  • какой этаж
  • место нахождения дома, в котором расположено жилье (центр города, ближе к транспортным узлам, к парковой зоне и пр.)
  • характеристика самого многоквартирного дома (этажность, из чего сделаны стены и пр.)
  • наличие (отсутствие) ремонта, обстановка и т.п.

В дальнейшем необходимо исследовать рынок цен, дабы отмести подозрительные квартиры (если цены слишком низкие) и не позволить разжиться на себе неуступчивому продавцу (если цены чрезмерно завышены). Для того, что бы быть в курсе актуальных цен можно посмотреть местную газету с объявлениями или региональные сайты по продаже недвижимости.

После приценки следует рассматривать конкретные варианты. Желательно квартиру подбирать воочию. Обзвон по объявлениям не даст того нужного результата. Так же не следует слепо доверять риэлтору, который будет предлагать варианты. Лучшей случай – если Вы найдете нужную квартиру через знакомых. Это упразднит множество забот. При осмотре квартиры обращайте внимание на:

  • того, кто Вам ее показывает (лучше, чтобы это был хозяин)
  • какие соседи в подъезде
  • в каком состоянии двор дома и подъезд

Если Ваш выбор решен, то следует перейти к проверке квартиры на юридическую чистоту.

Как самостоятельно проверить квартиру перед покупкой

Это один из самых ответственных этапов. Вы должны затратить максимальные усердия на проверку, что бы в дальнейшем не было проблем и неприятностей. Перед покупкой квартиру обязательно проверяют на:

  • подлинность и достоверность правоустанавливающих и правоподтверждающих документов
  • правомочность продавца (продавцов) и его правовую репутацию
  • наличие (отсутствие) прописанных лиц (особое внимание на временно выписанных)
  • притязания посторонних лиц (в том числе возможные претенденты-наследники) и судебные споры
  • обременения (аренда, рента, ипотека) и аресты
  • долги по коммунальным платежам
  • законность планировки

Какие документы проверять

У продавца должны быть на руках документы правового и технического характера, а именно:

  • свидетельство о праве собственности (или выписка из ЕГРН)
  • договор на квартиру (договор приватизации, купли-продажи, мены, дарения, акт приема-передачи от застройщика и пр.)
  • свидетельство о наследстве (если досталась по наследству)
  • кадастровый паспорт
  • технический паспорт (если имеется у собственника)

Требуйте документы в подлинниках и попросите предоставить возможность сделать с них копии. При самостоятельном исследовании документов обращайте внимание:

  • на наличие в договорах подписей в нужных графах, штампы рег.службы
  • свидетельства должны быть на специальных гербовых бланках

Также можно попросить продавца, чтобы он через Росреестр заказал правоустанавливающие документы (с печатью Росреестра). Это необходимо для подтверждения достоверности отдельного документа, вызывающего сомнение.

О правомочиях продавца

Продавать квартиру имеет право сам собственник или представитель по нотариальной доверенности. Продавец может быть:

  • единственное лицо
  • множественность лиц (долевая собственность)
  • супруги (совместная собственность), хотя в документах может фигурировать только один человек

Данные о продавце содержатся:

  • в свидетельстве о собственности (выписка из госреестра)
  • в документах на квартиру

Если имеете дело с представителем Вам все равно необходимо встретиться с хозяином (хозяевами) и обсудить вопрос о принципиальном согласии продавать квартиру, попросите предъявить паспорт, перепишите данные или сделайте его копию.

Технические вопросы можно решать с доверенным лицом. Если Вам отказывают в такой встрече, то, возможно, эта сделка не сулит ничего хорошего. Следует проверить и действительность доверенности. Посетите нотариуса, выдавшего доверенность, и узнайте о ее достоверности.

Поинтересуйтесь, не отзывалась ли она.

Будьте особо бдительными, когда собственником (одним из собственников) является ребенок:

  • если ребенок в возрасте до 14 лет, то от его имени сделку заключает законный представитель (родители, усыновители, опекун). Полномочия родителей подтверждаются отметкой в паспорте и свидетельством о рождении. Опекун действует на основании решения об опеки. Усыновитель – по решению суда.
  • в возрасте от 14 до 18 лет сделка заключается с письменного согласия законных представителей.
  • законный представитель ребенка должен свое намерение в отношении квартиры подкрепить письменным согласием органа опеки на сделку.

Обращайте внимание на брак продавца. Попросите свидетельство о браке. Если квартира куплена во время брака. Необходима встреча с женой (мужем) продавца, так как от них в любом случае потребуется согласие на сделку.

После встречи с продавцом через знакомых в полиции, у судебных приставов приватно проверьте его репутацию. Попросите, что бы риэлтор (если Вы пользуетесь его услугами) поинтересовался у своих коллег не на слуху ли имя продавца. Таким образом, вы сможете избежать сделки с мошенником.

О прописанных лицах

Перед заключением сделки все лица должны быть выписаны из квартиры (иногда допускается указание в договоре к/п обязательство продавца о выселении зарегистрированных лиц в течение непродолжительного срока после сделки, но лучше таких сложностей себе не создавать), иначе они после продажи будут иметь право на проживание и их принудительное выселение станет Вашей головной болью.

Попросите у продавца свежую справку из паспортного об отсутствии прописанных лиц. Но имейте в виду, в такой справке не будет информации о временно выписанных людях. Речь идет о:

  • осужденных за преступление
  • призывниках на военную службу
  • престарелых, содержащихся в социальных учреждениях
  • детях, помещенных в воспитательно-исправительные учреждения
  • недееспособных в психиатрических лечебницах
  • проходящих длительное лечение в медицинских заведениях

О выписанных лицах можно узнать из расширенной (архивной) выписки из домовой книги. Получите ее вместе с хозяином квартиры и не постесняйтесь спросить у работника паспортной службы о таких лицах. Если подобные граждане окажутся, они смогут заявить о своем праве на проживание в квартире даже после ее перехода к другому собственнику. Выписать таких людей трудно даже через суд.

О притязаниях и судебных спорах

Все судебные споры о квартире могут рассматриваться в территориальном гражданском суде по адресу квартиры. Сведения о судебных процессах в отношении владельца квартиры можно получить:

  • официально обратившись в канцелярию суда с соответствующей просьбой (хотя в таких просьбах чаще отказывают), поэтому эффективнее на сайте территориального районного/городского суда выяснить наличие судопроизводств по продавцу
  • в службе судебных приставов по исполнительным производствам или через сайт приставов
  • в выписке из государственного реестра (там имеется отдельная графа об этом)
  • неофициально при беседе с соседями, работниками ТСЖ, ЖЭУ

В случае, если квартира попала к продавцу по наследству, не лишним будет обратиться к нотариусу по месту открытия наследства. Нанесите визит в нотариат вместе с собственником и узнайте там об отсутствии иных претендентов на наследство.

Об обременениях и арестах

Источник: https://bazazakonov.ru/raznoe/kak-pokypat-kvartiry-poshagovaia-instrykciia-proverka-na-uridicheskyu-chistoty-oformlenie-dokymenty/

Юридическая чистота покупки квартиры: как правильно проверить законность сделки

Жилищный рынок в России появился недавно, большинство населения в этих вопросах недостаточно юридически грамотно, поэтому часто используются услуги посредников – многочисленных агентств по продаже/покупке недвижимости в надежде на помощь профессионалов, которые, увы, не всегда оправданы.

Их личные качества – фактор субъективный: недобросовестный или некомпетентный риелтор может проигнорировать важнейшие нюансы, что в дальнейшем значительно усложнит жизнь новоявленному собственнику.

За последствия совершённой сделки агент не ответит – нет подходящего закона. Так что берите всё под свой контроль, предварительно усвоив несложные правила, приведённые ниже.

Мошенники боятся юридически грамотных покупателей.

Основания для проверки чистоты квартиры при покупке

Речь пойдёт о вторичном жилье, т. е. в выставленной на продажу квартире проживали люди.

С чего начать покупку квартиры? С выяснения истории жилой площади. Самая главная причина для тщательной проверки – избежать притязаний на законность приобретения права собственности новым владельцем и претензий на право вселения в неё третьих лиц. Предъявить подобные требования можно, если:

  • есть временно выбывшие по разным причинам:
    • срочная служба в армии,
    • находящиеся в заключении осуждённые,
    • пациенты психиатрических больниц,
    • претенденты на наследственное имущество,
    • дети, не достигшие 18 лет;
  • сделку совершает лицо, признанное недееспособным, что впоследствии может послужить причиной судебного разбирательства в отношении законности сделки;
  • после покупки выясняется, что квартира арестована или заложена.

Другое немаловажное обстоятельство – отсутствие государственного регулирования, что создаёт благодатную почву для мошеннических схем. Вот некоторые из них:

  1. Наиболее известный способ – подделка документов: продается чужая квартира по сфабрикованной доверенности. Современные технологии обеспечивают высокое качество печати, от оригинала не отличишь.
  2. Продажа по дубликатам (копиям) документов нескольким лицам.
  3. Продажа на основании подлинной доверенности – «генеральной». Лицо, являющееся доверенным, в этом случае имеет возможность совершать с квартирой несанкционированные действия.
  4. Арендатор жилья выдаёт себя за хозяина, под надуманным предлогом выманивает задаток, исчезает.

Излюбленная схема мошенников — продажа квартиры по фальшивой доверенности.

Необходимый пакет документов, обеспечивающих юридическую чистоту предполагаемой сделки

Как же проверить квартиру при покупке? Для этого нужно ориентироваться в документах на жилое помещение, которые обязан предоставить продавец. При отсутствии даже одного из них не рискуйте совершать сделку. Только собранные воедино и проанализированные, они помогут существенно снизить риски для покупателя:

  • Правоустанавливающие: идентифицируют личность продавца, подтверждают факт владения собственностью и на каком основании получено это право:
    • паспорт;
    • справки о дееспособности и отсутствии постановки на учёт по поводу алкоголизма и наркомании (спрашивать эти бумаги у продавца или нет — решать вам);
    • документы, фиксирующие наступление права собственности по итогам приватизации: договор и свидетельство, удостоверяющее право собственности;
    • другие основания владения квартирой: договор купли-продажи, дарение, наследование с соответствующими договорами и свидетельствами государственной регистрации собственности.
  • Выписка из Единого государственного реестра прав (ЕГРП). Данные не секретны, её может получить сам покупатель, предъявив паспорт в региональном отделении Росреестра. Её содержание расскажет всё о предыдущих и настоящих владельцах, наличии обременений (арест, залог).
    По сути, это квартирная история, начавшаяся в 1998 году – достаточный период для проверки, т. к. срок давности на предъявление претензий не превышает 3-х лет.
  • Сведения из домовой книги в виде расширенной, или архивной, выписки. Выдается в службах «единого окна», информационно-расчётных центрах, управляющих компаний и паспортных столах.
  • Письменное согласие опекунских органов на совершение продажи при наличии зарегистрированных детей и недееспособных граждан.
  • Оформленная у нотариуса бумага о согласии супруга при условии совместной покупки квартиры в браке.
  • Подлинник доверенности на продажу, заверенной нотариально
  • Экспликация, или план квартиры, для установления факта незаконной перепланировки.

Совет: совершайте сделку только в официальной обстановке, в «присутственном» месте. И, если чувствуете давление со стороны продавца, лучше подыщите другой вариант и держитесь подальше от «скользких» личностей.

Как проверить частоту квартиры перед покупкой на основании сведений из документов

  • Во-первых, убедитесь, что собственник – реальный человек, встретьтесь с ним лично, проверьте паспорт. Никаких заочных переговоров.Если сделку проводит посредник – доверенное лицо, то желательна совместная встреча.
  • Во-вторых, из выписки ЕГРП вы узнали, что квартира часто переходила из рук в руки. Это может свидетельствовать только об одном – хозяева от неё избавлялись. Видимо, для этого существовала серьёзная причина. Откажитесь от покупки.
  • В-третьих, из той же выписки выясняется, что квартира в недавнем прошлом имела обременения, а теперь их нет. Осторожно! Иногда можно добиться отмены наложенного на квартиру ареста, хотя она до сих пор остаётся предметом судебной тяжбы.
  • В-четвёртых, дата выдачи всех выписок, справок, доверенностей и согласований не должна превышать нескольких дней.Доверенность желательно проверить, встретившись лично с нотариусом, выдавшим её, или в Нотариальной палате, чтобы исключить возможные факты отмены или оформления лишённым лицензии нотариусом, сохранившим бланки и печати.И ещё: в ней обязательно должны быть обозначены конкретные действия, совершать которые доверенное лицо имеет право. Как ни странно, но нужно также выяснить, что выдавший доверенность гражданин жив на данный момент, иначе она не имеет силы.
  • В-пятых, от покупки лучше отказаться в случае признаков неадекватности продавца, даже если он предъявил все нужные справки соответствующих учреждений.Замеченные странности должны насторожить вас, ведь по прошествии какого-то времени он или третьи лица от его имени могут поднять вопрос о незаконности сделки, заключённой в расстроенном состоянии психики. Последует затяжной судебный процесс, исход которого непредсказуем.Обычно слабостями таких людей и манипулируют мошенники.
Читайте также:  Чем отличаются апартаменты от квартиры: минусы, плюсы, в чем разница статуса жилья

Не отдавайте задаток в неофициальной обстановке.

Подведём итоги и проясним ещё некоторые моменты

Даже прибегнув для совершения покупки к услугам риелтора, нельзя расслабляться. Держите под личным контролем переговоры с продавцом и проверяйте все документы.

Ни при каких условиях не соглашайтесь на передачу задатка в неофициальной обстановке. Как правило, мошенники создают для вас стрессовую ситуацию, чтобы его заполучить, под разными предлогами, даже предложат расписку и копии документов. Получив таким образом деньги от нескольких претендентов на покупку, продадут квартиру одному из них, другие останутся ни с чем.

В одной из предыдущих статей мы писали о том, чем отличается задаток от аванса при покупке квартиры. Разберитесь какой из этих видов залога для вас предпочтительнее, правда, если столкнётесь с мошенниками со вложенными финансами будут проблемы однозначно.

Аналогичная ситуация: продажа квартиры нескольким лицам, используя хорошо изготовленные дубликаты документов.

Остерегайтесь «генеральной» доверенности без конкретного поручения продать именно эту квартиру, постарайтесь вступить в личный контакт с человеком, выдавшим её.

Обратите внимание

Проверить дееспособность продающего в обход официальной справки практически невозможно, конфиденциальная информация врачами не разглашается.

В случае если продавец – одинокий пожилой человек, имеет некоторые странности в общении, и у вас возникли сомнения в состоянии его психического здоровья, будьте настороже.

Можно, конечно, поинтересоваться у соседей подробностями. Но лучше подобрать другой вариант.

Особенно тщательно изучите сведения домовой книги: в практике судопроизводства известны случаи, когда человек, давно не проживающий в квартире, но будучи прописанным в ней когда-то, вдруг предъявляет претензии о незаконности сделки и настаивает на вселении.

И последнее. Не указывайте в договоре сумму покупки меньшую, чем реальная. В случае возникновения непредвиденных обстоятельств, уплаченную фактически сумму возвратить не удастся.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Покупка» по ссылке.

Источник: https://napravah.com/kvartira/pokupka/proverka-chistoty.html

Самостоятельная юридическая проверка квартиры при покупке

Покупка квартиры в наше время является серьезным событием, и многие помнят, как в прошлом «черные риелторы», обманывали добропорядочных граждан, не разбирающихся в юридических тонкостях.

Поэтому большинство покупателей обращаются за квалифицированной помощью к юристам агентств недвижимости для проверки квартиры перед покупкой.

Но ситуации случаются разные и не у всех найдутся деньги на данную процедуру.

Поэтому из сегодняшней статьи вы узнаете, как правильно читать документы чтобы провести тщательный юридический анализ ее чистоты перед покупкой на вторичном рынке самостоятельно.

Проверяем правоустанавливающие документы на квартиру

Допустим мы подыскали себе квартиру, подходящую нам по квадратуре и месту расположению. Первым шагом перед оформлением сделки купли-продажи, будет изучение документов, на основании которых квартира принадлежит собственнику. В основном это следующие документы:

  • договор купли-продажи, мены или дарения;
  • свидетельство о праве на наследство;
  • свидетельство о праве собственности;
  • решение суда, вступившее в законную силу (довольно редкий случай);
  • договор ренты.

Внимательно ознакомьтесь с предъявленными документами своими глазами, возьмите их в руки и проверьте не ли на них следов фальсификаций. Любые исправления и подчистки внесенные в данные документы, не заверенные подписями всех лиц, участвующих в сделке, делают этот документ недействительным. Если в этом участвовал нотариус, то исправления должны быть заверены его печатью и подписью.

Обязательно проверьте государственную регистрацию права собственности – это бесплатная процедура для граждан РФ.

Можно часто встретить разного рода запретительные условия, при нарушении которых следует расторжение этого договора – поэтому нужно узнать все нюансы этих условий и были ли они соблюдены. Распространенный пример – обязательство покупателя (т.е.

Важно

в нашем случае владельца и как следствие продавца) оплатить полную сумму по сделке (договору) в течении определенного времени после покупки недвижимости, отсюда делаем выводы что человек выступающий продавцом не является ее собственником.

Внимание! Обратите свой взгляд на дату вступления договора в законную силу.

Вы должны отнестись с недоверием если собственник старается быстро продать квартиру, которая досталась ему по наследству или договору дарения, причем он не имеет родственных связей с бывшем владельцем.

Так же не лишним будет запросить у продавца технический и кадастровый паспорт на жилое помещение. Если данные документы отсутствуют, то попросить владельца заказать и получить их.

к содержанию ↑

Проверяем прошлые сделки по квартире

С 1998 года действует специальный реестр, который отражает историю всех жилых объектов России, его название ЕГРП вот ссылка на сайт https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_present/EGRN_1. Обратитесь к продавцу с просьбой предоставить вам такую выписку чтобы удостовериться в легальности всех проводимых действий с вторичным жильем за последние 15 лет.

Внимание! На что нужно обратить пристальный взгляд? Например, если с квартирой проводилось очень много сделок купли-продажи, в ней длительное время никто не проживал.

Скорее всего, что со сделками по этому жилью не все юридически гладко, и вас пытаются ввести в заблуждение. Так что лучше выберете другие более качественные варианты квартирных предложений на рынке вторичного жилья.

В выписке из реестра будут все данные обо всех имущественных спорах из-за квартиры:

  • о наложение ареста;
  • о разделе имущества;
  • о признание права собственности на имущество;
  • об истребовании имущества от других лиц;
  • о порядке пользования имуществом;
  • об устранении препятствий в пользовании имуществом;
  • о признании сделок недействительными и другие неупомянутые ситуации.

Если в выписке вы нашли действия, перечисленные из списка выше, то обратите внимание на дату этих событий, и примерно оцените ситуацию: возможно ли возобновление этих споров или по ним уже истекли все сроки законного обжалования.

В соответствии со статьей 181 ГК РФ, которая устанавливает максимальный срок признания сделок с недвижимостью недействительными в течение 3 лет.

Из этого следует что проверять всю историю квартиры не обязательно, а нужно проверить лишь 3 последних года, и если никаких имущественных конфликтов из-за квартиры не происходило, то переживать не стоит.

Но если за этот период все же происходили споры, то затребуйте у собственника судебное решение по данному факту, чтобы убедиться, на легальных ли правах он обладает этой квартирой. И если собственник скажет вам что судебные тяжбы еще продолжается, лучше отложить покупку до момента вынесения судом своего решения по делу.

Внимание! В зону большого риска попадают сделки, с недвижимостью которые были переданы по наследству от одиноких стариков и дальних родственников, либо унаследованными ими по закону. Поэтому желательно сделать свой выбор в сторону квартир, которые были унаследованы не вчера, а 7-10 лет назад. Так как вероятность появления не известных наследников сводиться к минимуму.

к содержанию ↑

Проверяем техническую документацию на квартиру

Еще одним шагом при проверке юридической чистоты квартиры, будет ознакомление с документами, из БТИ (Бюро Технической Инвентаризации), которые также должен вам предоставить собственник.

Нужно сверить планировку квартиры с официальными документами и убедиться, что незаконных перепланировок или переустройств с квартирой не происходило. В соответствии со статьей 26 Жилищного кодекса РФ, любые внесения изменений в планировку квартиры должны быть утверждены в органах местного самоуправления.

Совет

И если это не было сделано, такие действия технического плана (перепланировка или перестройка) признаются незаконными.

Внимание! Избегать нужно серьезных нарушений, утверждение которых обойдется во временные и финансовые затраты (снос несущих конструкций, перенос или расширение ванных комнат и туалетов). Исключениями могут быть объединение санузла с ванной комнатой если они расположены рядом, изолирование смежных комнат, такие внесения в планировку можно считать «плюсами».

к содержанию ↑

Проверяем личные данные продавца

Собственника, выступающего продавцом необходимо тоже тщательно проверить. Во-первых, удостоверьтесь в подлинности его документ, а удостоверяющего личность(паспорт).

Например, можно воспользоваться специальным сервисом Главного управления миграции МВД России (http://services.fms.gov.ru/info-service.htm?sid=2000), где в свободном доступе размещен список недействительных паспортов РФ, который постоянно пополняется.

Но если этой информации вам не хватит, то рекомендуем посетить местный паспортный стол, для получения более значимых юридических данных.

Трудности могут быть в случае продажи квартиры лицом, представляющим интересы собственника по генеральной доверенности. В этой ситуации нужно также проверить паспортные данные представителя, далее убедиться, что доверенность заверена нотариусом, и узнать контактные данные нотариуса и удостовериться в его существовании.

Внимание! По закону подлинность доверенности может подтвердить только нотариус по запросу самого доверителя, суда или правоохранительных органов.

Доверенность, написанная от руки, не наделяет правом представителя продавца проводить какие-либо сделки с недвижимостью второго.

Рекомендуем внимательно прочитать сам документ и уточнить важный нюанс: имеет ли право доверенное лицо собственника получить деньги за продажу квартиры, или ему доверили лишь подписать договора. Доверенность – это еще один минус сделок с недвижимостью.

Также убедитесь в адекватности и дееспособности продавца, особенно если уже при первой встречи у вас возникли сомнения в адекватности. Например, можно поспрашивать соседей продавца — возможно добрая бабушка и расскажет о биографии и образе жизни продавца квартиры.

к содержанию ↑

Проверяем отсутствие прав у третьих лиц на квартиру

Во избежание проблем с купленной квартирой, нужно убедиться, что по прошествии времени не объявятся третьи лица, которые предъявят на нее права. Вот их список:

  • прописанные несовершеннолетние дети (по закону их интересы при купли-продажи, должны быть соблюдены);
  • граждане отбывающие сроки в местах лишения свободы, лица проходящие длительное лечение (например, психических лечебницах), а также люди, находящиеся в длительных заграничных командировках либо экспедициях и т.д.;
  • рентополучатели (бывшие собственники продавшие или подарившие свою недвижимость новым владельцам (рентодателям), например, на условиях пожизненного ухода).

Требуйте нотариально заверенное согласие на продажу от супруги(а), если собственник жилья состоит в браке.

Для уточнения данных о том, кто прописан на жилых квадратных метрах, вам потребуется расширенная домовая выписка, которую может предоставить только собственник жилья, c помощью неё вы узнаете кто зарегистрирован в квартире и имеют ли они право проживать в ней даже после продажи.

Видео про основные моменты проверки квартиры на чистоту:

Юристы портала «РукаЗакона» рекомендует внимательно отнестись не только к процедурам, описанным в этой статье, но и к моменту передачи денег, проконтролируйте, чтобы продавец юридически верно написал расписку в получении денег, указав реальную сумму, дату и поставил подпись как в паспорте. Ну а дальше проконтролируйте вопрос передачи ключей и квартиры в ваше пользование.

Источник: https://rukazakona.ru/zhilischnoe-pravo/43-yuridicheskaya-proverka-kvartiry-pri-pokupke.html

Всё самое необходимое о том, что нужно знать при покупке квартиры

Итак, взвесив свои финансовые возможности, вы пришли к решению покупать квартиру. Правда, еще есть некоторые сомнения, где именно покупать – на первичном или вторичном рынке. Давайте определимся с плюсами и минусами обоих вариантов.

Читайте также:  Лишение водительских прав за неуплату алиментов, закон 2019

Приобретая новостройку, вы должны быть готовы к тому, что для благоустройства квартиры понадобятся средства. Впрочем, для кого-то квартира с «голыми стенами» может быть даже предпочтительней: вы хотите ее отделать на свой вкус, и у вас есть на это время и деньги.

Покупая жилье на вторичном рынке, вы можете столкнуться с необходимостью ремонта, вплоть до капитального. Кроме того, в этом случае более тщательной должна быть проверка истории квартиры, и возможно, продавцу придется собирать много документов, а вам его ждать.

Обратите внимание

Обратившись в агентство по недвижимости, вы с помощью его специалистов обезопасите свою сделку по купле-продаже. Это сэкономит вам физические и моральные силы.

Но если вы надеетесь на себя, или у вас есть надежный помощник (лучше юрист), то можете самостоятельно проделать весь путь, начиная с выбора квартиры и заканчивая получением свидетельства на право собственности. Главное – все сделать правильно.

Вы решили купить квартиру в новостройке

В этом случае вы дело имеете с фирмой, строящей и продающей вам квартиру, и это значит, что вы вступаете в партнерское соглашение. Возможно, вам понадобится консультация стороннего юриста, который будет подсказывать правильность ваших действий.

Хорошо, если вы приобретаете квартиру у уполномоченной организации муниципалитета, в этом случае у вас не должно быть беспокойства по поводу порядочности застройщика. Но большинство строительных организаций работают самостоятельно, и вам придется основательно потрудиться, чтобы убедиться в надежности фирмы, у какой собираетесь купить недвижимость.

Вы уже знаете конъюнктуру рынка жилья в своем городе, и явно низкие цены или проценты при покупке в рассрочку должны вас насторожить. Наведите все возможные справки о застройщике, узнайте, какие дома он возводил, и довольны ли им жильцы.

Посетите офис организации и задайте свои вопросы. Например, такие: какими банками застройщик аккредитован, есть ли у него лицензия и разрешение местных властей на строительство жилья. Попросите показать учредительные документы и проектную декларацию застройщика. Получите адрес, по которому ведется строительство, и посмотрите сами, как идут работы.

Задавайте как можно больше вопросов, наводите как можно больше справок, и только в этом случае вы не ошибетесь. Ведь если компания вдруг объявит себя банкротом, а вы уже вложились в квартиру, то вернуть свои деньги вам будет чрезвычайно сложно.

Заключая с застройщиком договор, знайте, что он составляется индивидуально в каждом конкретном случае. Помощь юриста вам пригодится наверняка.

В договоре должны быть прописаны следующие пункты:

  • адрес дома и характеристика квартиры;
  • срок передачи квартиры;
  • стоимость, варианты и сроки оплаты;
  • форс-мажорные обстоятельства и способы разрешения возможных споров;
  • срок действия гарантий на квартиру;

Главным документом вашей сделки с застройщиком является свидетельство права собственности. Но прежде чем его получить, вы должны принять у него квартиру, внимательно осмотрев. Если обнаружите недостатки и будете не готовы с ними смириться, то укажите их в акте приема-передачи. Застройщик обязан все устранить.

Запомните. Приобретая квартиру в новостройке, все финансовые операции вы проводите по безналу. Но если вас убедили в целесообразности наличного расчета, то непременно потребуйте кассовый чек об оплате и квитанцию к приходному кассовому ордеру.

Как исключить риски при покупке квартиры на вторичном рынке?

Что можно считать преимуществом покупки вторичной квартиры? Во-первых, квартиру не надо ждать, пока ее построят. Вы сразу можете оценить ее состояние, понадобится делать капитальный ремонт или можно ограничиться косметическим и въезжать. Скорей всего, дом уже имеет отлаженную инфраструктуру: где-то недалеко детский сад, школа, магазины, есть транспортные линии.

Вам и продавцу квартиры для заключения сделки придется собрать немалое количество документов. И это не значит, что каждый делает свое дело, и этого вполне достаточно.

Вы как покупатель должны пройти, по сути, тот же путь, каким идет, собирая справки, свидетельства и другие документы, нынешний владелец квартиры. Вы должны быть уверены, что приложили максимум усилий, чтобы обезопасить свою сделку.Что для этого надо делать?

Вы должны убедиться, что продавец является законным владельцем квартиры. Попросите его показать паспорт, и, убедившись, что он хозяин квартиры, вы потом сможете навести о нем справку в домоуправлении.

Важно

Следующим шагом должно быть знакомство с правоустанавливающим документом собственника.

Вариантов документа несколько, у них есть свои особенности:

  • договор купли-продажи;
  • договоры мены;
  • договор дарения;
  • договор, вступивший в силу по решению суда;
  • договор ренты;
  • свидетельство о праве на наследство;

Такой договор — это главный документ собственника, в нем не должно быть никаких исправлений. Но иногда помарки в тексте все же встречаются, в этом случае даже одна исправленная буква должна быть заверена подписями продавца и покупателя или подписью нотариуса.

Внимательно изучите правоустанавливающий документ: нет ли в нем каких-либо условий, которые могут ограничивать право собственника распоряжаться квартирой, в частности, продавать ее.

Обнаружив запись, говорящую об имеющемся обременении или условиях,например, о длительном сроке выплаты за приобретенную ранее квартиру, вы должны поинтересоваться документами, подтверждающими, что это условие выполнено, а ограничение снято.

Если продавец показал вам договор приватизации, то обратите внимание на всех участников, ведь по закону каждый из них имеет свою долю собственности на квартиру. И хотя договор купли-продажи будет подписывать тот, на кого квартира зарегистрирована, все другие должны дать письменное согласие на отчуждение жилья.

Если продавец квартиры стал ее собственником по договору дарения или свидетельству о праве на наследство, то для проведения сделки потребуется только согласие тех членов семьи, которые проживают на этой площади.

Если собственник квартиры показал вам договор купли-продажи с рассрочкой платежа, или он покупал квартиру с использованием кредитования, в такой ситуации надо убедиться, что никаких задолженностей у него не осталось. Квартира может оставаться в залоге у продавца до полного погашения кредита или долга.

Об этом в договоре (свидетельстве) есть отметка. Продажа жилья возможна, но процедура осложнена тем, что нынешний владелец должен получить на сделку согласие залогодержателя, например, банка.

Следующим вашим шагом должна стать проверка юридической «чистоты» квартиры.

Как проверить историю квартиры?

Среди документов на квартиру, которые продавец должен вам показать — выписка ЕГРП (Единый государственный реестр прав на недвижимость). Она может рассказать о многих событиях, имевших место в истории квартиры. В выписке вы увидите всех бывших владельцев жилья начиная с 1998 года, когда реестр был создан.

Прежде всего, обратите внимание, как часто квартира меняла владельцев. Возможно, на нее накладывался арест. В выписке могут быть упоминания, к примеру, о сроках по признанию сделок недействительными, и тогда уточните, сняты ли сроки и есть ли на этот счет соответствующее решение суда.

Если такие эпизоды в течение 3 последних лет были, то могут появиться претензии от предыдущих собственников. Имеет место и такая ситуация: суд рассматривает вопрос по квартире и еще не вынес решения, значит, сделку следует отложить на время.

Если квартира досталась владельцу по наследству, вы должны убедиться, на каком именно основании – по завещанию или по закону.

Для чего это нужно? Дело в том, что наследников может быть несколько, и возможно, кто-то из них может обратиться в суд с требованием о восстановлении пропущенного срока для вступления в наследство. По закону, с продавцом квартиры можно подписать соглашение, в котором он обязуется разрешить все возможные проблемы с другими наследниками.

Совет

О квартире и ее нынешнем собственнике соберите как можно больше информации. Поговорите с соседями, в домоуправлении, в паспортном столе. Нередко таким случайным образом можно обнаружить, что в момент продажи между родственниками, заинтересованными в данной жилплощади, ведутся споры.

Для подтверждения стоит обратиться с запросом в Росреестр или в канцелярию по гражданским делам суда, на территории которого находится квартира. Запомните, конфликты вокруг жилплощади и обременения – это для вас излишние риски.

Как проверить качество квартиры и самого продавца?

Приобретая квартиру, вы не должны ограничиться только ее осмотром. Обратите внимание на возможные перепланировки, и если они есть, то поинтересуйтесь, узаконил ли их продавец. Надо приложить усилия, чтобы посмотреть документы БТИ на квартиру, там вы быстро заметите несоответствия переустроенного жилья плану квартиры.

Вопрос о перепланировке принципиально важен. Если она сделана самовольно, и в экспликации квартиры не проведены изменения, то однажды вы сами, уже в качестве владельца квартиры, можете оказаться нарушителем закона, и вам придется платить большие деньги за правильность оформления или переделку в квартире, а также штрафы.

Поэтому лучше заблаговременно позаботиться об этой стороне, пригласить, например, сотрудника БТИ для осмотра квартиры.

Иногда продавец по непонятным причинам поручает оформление сделки своему представителю, оформив на него доверенность.

Изучите документ, заверен ли он нотариусом, какие полномочия возложены на представителя, не закончился ли срок действия документа. Оформление по доверенности – нежелательный для покупателя случай.

Ведь доверенность можно отменить в любой момент, не поставив вас в известность.

Очень важная часть проверки квартиры связана с людьми, которые владеют ею или прописаны там. Нужно быть уверенным, что вы имеете дело с дееспособным человеком, что продавец не является асоциальным типом, например, законченным алкоголиком. При необходимости следует запастись справкой из психоневрологической или наркологической клиники.

Как проверить права третьих лиц?

Один из главных рисков при покупке квартиры заключается в том, что на продаваемой жилплощади могут быть прописаны люди, о которых вы не подозреваете.

Процедура проверки прав третьих лиц – обязательная, она позволит вам установить, сохраняют ли эти люди право на проживание в случае продажи недвижимости.

Бывают ситуации, когда человек прописан, но никто не знает, где он. Возможно, он отбывает срок наказания в тюрьме, находится на длительном лечении или уехал в долгосрочную командировку.

Нередко пожилые люди, инвалиды, прописанные на жилплощади и передавшие квартиру по безвозмездной сделке нынешнему владельцу, потом обращаются в суд с требованием признать свою сделку недействительной.

Обратите внимание

По закону, третье лицо может появиться через несколько лет и заявить свои права на жилплощадь. Эта ситуация едва ли не самая неприятная для покупателя, ведь потом придется жить с незнакомым человеком или решать вопрос с помощью финансов.

Информацию о третьих лицах можно получить, порой, только по расширенной выписке из домовой книги. И это надо делать.

В том случае, если в квартире прописаны несовершеннолетние дети, закон всегда стоит на страже их интересов. Прежде чем совершать сделку, убедитесь в наличии у продавца соответствующего разрешения органов опеки, которое выдается с соблюдением прав ребенка.

Еще одна распространенная ситуация: продавец состоит в законном браке, хотя не живет с супругом. Он заверяет вас, что никаких возражений со стороны супруга быть не может. Однако в ваших интересах, чтобы владелец квартиру предоставил нотариально заверенное согласие официального мужа или жены на сделку. Оно обязательно должно быть приложено к пакету документов.

Пакет документов при покупке квартиры на вторичном рынке

Оптимальный вариант сделки – заключение договора купли-продажи в нотариальной конторе. Хотя закон предусматривает и простое заключение, когда продавец и покупатель составляют текст в письменном виде и подписывают его.

В договоре должен быть четко прописан порядок расчетов, указан пункт об оплате задолженностей по счетам и документально подтверждено намерение прописанных в квартире лиц (не являющихся владельцами) выписаться из неё.

Если хозяин квартиры в законном браке, то должно быть согласие второго супруга на сделку. Если есть дети, то родители должны оформить официальное согласие на выписку детей.

Для государственной регистрации нужно собрать пакет документов в таком списке:

  • заявление покупателя о государственной регистрации его права собственности;
  • заявление продавца о государственной регистрации перехода права собственности к покупателю;
  • квитанция об оплате госпошлины и ксерокопия;
  • договор купли-продажи (с каждой стороны сделки и 1 экземпляр регистрационной палаты);
  • паспорта покупателя и продавца;
  • правоустанавливающие документы в оригинале;
  • выписка из домовой книги и ксерокопия;
  • согласие второго супруга на сделку, заверенное нотариусом;
  • технический и кадастровый паспорт на квартиру (в том случае, если с момента последней сделки по квартире прошло 5 лет);
  • постановление органов опеки в части защиты интересов несовершеннолетних, прописанных в продаваемой квартире;
  • свидетельство о рождении несовершеннолетнего и ксерокопия;
Читайте также:  Как можно оформить опекунство над инвалидом 1 или 2 группы

В итоге всех мероприятий по сделке результатом ваших усилий станет получение свидетельства о праве собственности и зарегистрированный договор купли-продажи квартиры со штампами о регистрации сделки и права.

Какие советы стоит принять во внимание, покупая квартиру?

Продажи квартиры бывают прямые, встречные и расселение. Первый вариант «чистой продажи» не вызовет больших сложностей при оформлении сделки купли-продажи. При встречной покупке сделка может затянуться, а то и сорваться.

В этом случае не спешите вносить залог за понравившуюся квартиру. Расселение очень долгий процесс и затратный, при котором покупатель порой вынужден брать на себя решение многих организационных вопросов, совершать договоры мены и купли-продажи.

Обратившись к услугам риэлтерского агентства, обязательно заключайте договор. Зафиксируйте реальную стоимость квартиры, которую приобретаете. Понизив ее, в случае каких-либо осложнений, например, расторжения договора, вы можете проиграть.

Указав реальную сумму, вы потом оформите налоговый вычет и вернете часть денег. Льгота по уплате налогового вычета для покупателей жилья составляет 13% с суммы до двух миллионов рублей.

Если вы вносите определенный залог, то он должен именно так называться, но никак не авансом. Залог остается вашей собственностью, а аванс можно истолковать как выплату за услуги.

Присмотрев на вторичном рынке квартиру для покупки, оцените не только ее, но и дом, в котором она расположена. А точнее, статус дома: особнячок может оказаться памятником федерального значения, или он находится в доверительном управлении. Это существенно поменяет ваши планы на это жилье.

Если вам придется писать расписку, то оформляйте ее правильно. Это ваш долговой документ, и в случае ошибки ситуация может быть истолкована против вас, например, возврат денег окажется невозможным. Никаких двойных расписок не давайте. Например, по расписке на обязательства продавца по возмещению средств на какие-то улучшения, практически невозможно взыскать.

Будьте осторожны, чтобы не столкнуться с мошенничеством при покупке квартиры. Если продавец торопится провести сделку, не открывает все свои документы, предлагает недвижимость по цене, намного ниже рыночной стоимости, то задайте себе вопрос: почему он так делает. Конечно, ситуации могут быть разные у человека, но и случаев мошенничества сегодня достаточно.

Может, продавец хочет поскорее избавиться от квартиры, потому что есть некие обстоятельства, нежелательные для него, а уж для вас тем более.

Мошенники могут подделать решения судов, завещания, свидетельства, договоры передачи квартиры и другие документы. Не давайте себя обмануть, проверяйте и перепроверяйте, если у вас есть хотя бы малейшие сомнения.

Отсудить квартиру у профессиональных мошенников практически невозможно, так говорят эксперты.

Если вы покупаете жилплощадь за границей, учитывайте дополнительные расходы, которые могут оказаться весьма высокими. Вам придется оплачивать услуги адвоката и переводчика в стране, где вы приобретаете квартиру.

Важно

Вы обязаны учитывать, что там может быть более высокое содержание жилья, к этому добавятся проблемы сохранности квартиры в ваше отсутствие.

И, конечно, вы должны хорошо знать законы этой страны, где приобретаете недвижимость.

Тем не менее, покупка квартиры – это радостное событие для вас и вашей семьи.

И если вы приложили максимум усилий к тому, чтобы проверить «чистоту» приобретенной квартиры, проявили настойчивость в изучении документов и осмотрительность в проведении сделки купли-продажи, то все былые волнения должны уйти. Теперь вы стали владельцем желанной недвижимости, и можно устраиваться в новой квартире.

Источник: https://consultmill.ru/kvartira/pokupka/chto-nuzhno-znat.html

Как проверить квартиру перед покупкой (нюансы сделки, документы)?

Как проверить квартиру перед покупкой — этим вопросом должен задаться каждый, чтобы одно из радостных событий в жизни не омрачилось проблемами или потерей денег. Как проверить квартиру перед покупкой? Можно обратиться к квалифицированному юристу либо сделать это самостоятельно (См. Как правильно составить и оформить договор купли-продажи квартиры?).

Как проверить квартиру перед покупкой

Покупка квартиры: документы и нюансы сделки

Проверка квартиры: что еще нужно учесть

Проверка квартиры-новостройки

Ситуации, которые бывают на практике

Как проверить квартиру перед покупкой

Первое, что необходимо сделать, — это проверить правоустанавливающие документы на квартиру. То есть основной вопрос, который стоит перед вами: на основании чего у владельца квартиры имеются права на нее?

Это может быть договор купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о наследовании и т. д. Желательно также посмотреть оригиналы этих документов, чтобы убедиться в отсутствии исправлений, поправок, помарок.

Если таковые имеются, то их официальность должен удостоверить нотариус. Задумайтесь над ситуацией, когда человек хочет продать квартиру, завещанную или подаренную другим человеком, в короткие сроки после получения ее в собственность.

Далее нам необходимо проверить историю квартиры. Для этого берем выписку из ЕГРП. В этом реестре содержатся все сведения о квартирах с 1998 года. Для получения выписки обращаемся в Росреестр с заявлением, квитанцией об оплате госпошлины и паспортом. Размер госпошлины составляет 200 руб. для физлиц и 600 руб. для юрлиц.

Также выписку можно заказать по почте или через МФЦ. Выписка из ЕГРП покажет, кто являлся собственником квартиры, какие споры в отношении нее были за последние годы и т. д. Учтите, что срок исковой давности для предъявления претензии по бывшим спорам составляет 3 года.

Так что если вы заметили, что спор был недавно, попросите у собственника копию решения и убедитесь, что все в порядке. Бывают и такие ситуации, что сведений о квартире в ЕГРП нет. Это связано с тем, что кроме приватизации с квартирой ничего не совершалось соответственно, объект продажи чист.

Покупка квартиры: документы и нюансы сделки

Еще одним не менее важным вопросом при покупке квартиры является проверка на наличие/отсутствие в ней незаконных перепланировок. Это можно проверить только с помощью справки из БТИ. Любая перепланировка квартиры должна быть согласована с соответствующими органами. Если разрешения нет, то собственнику грозит административная ответственность в виде штрафа.

Теперь коснемся основного вопроса: как проверить продавца

Первое: проверяем паспорт гражданина, продающего недвижимость. Это делается либо при помощи специального сервиса на сайте ФМС, либо путем обращения в паспортный стол.

Совершенно иная ситуация складывается, когда сделку ведет представитель собственника.

В этом случае необходимо самым тщательным образом изучить доверенность представителя и выяснить, на какие действия он имеет право — только на подписание договора или же и на получение денег.

И наконец, последнее действие, необходимое для проверки квартиры: нужно убедиться, что в квартире не прописаны третьи лица, которые впоследствии могут предъявить свои права на эту жилплощадь.

Совет

Для этого собственник должен предоставить вам выписку из домовой книги, где отражаются сведения обо всех лицах, зарегистрированных в квартире (См.

 Где и как получить выписку из домовой книги (образец)?).

Проверка квартиры: что еще нужно учесть

При осмотре квартиры надо обратить внимание на общее состояние. Например, сколы, трещины в стенах и потолке говорят о том, что ремонт здесь давно не делался, соответственно, вложить денежные средства, пусть даже в косметический ремонт, все же потребуется.

Кроме этого, если квартира находится на последнем этаже, осмотрите потолок на предмет протечки крыши. Если такая проблема есть, потребуется также ремонт крыши. Если подтеки есть, но квартира находится не на последнем этаже, значит, ее заливают соседи.

Вообще, вопрос с соседями на сегодняшний день является одним из актуальных. Прежде чем подписывать договор купли-продажи квартиры, поговорите с бабушками около подъезда, другими жильцами, выясните всю ситуацию, чтобы потом не страдать от нерадивых соседей. Безусловно, если возникнут большие проблемы, то, например, соседа-алкоголика можно выселить, но это дело хлопотное и долгое.

Кроме основного пакета документов, для правильного оформления купли-продажи требуется еще несколько документов:

  • Согласие второго супруга на распоряжение имуществом. Если собственник говорит, что он не состоит в браке, можно посмотреть его паспорт или обратиться с этим вопросом в паспортный стол.
  • Согласие органа опеки и попечительства на совершение сделки по продажи квартиры, если собственником квартиры является ребенок.
  • Если квартиры была получена по наследству, стоит убедиться в том, что других наследников не имеется, а если они и есть, то уже заявили об отказе от наследства. Всю эту информацию можно получить у нотариуса в виде выписки из нотариальной книги.

Проверка квартиры-новостройки

Самое главное при приобретении квартиры в новостройке — это проверка репутации застройщика (Подробнее см. Какие риски при покупке квартиры на этапе строительства?).

 Для этого надо изучить его деятельность, сколько лет он строит дома именно в вашем регионе, все ли квартиры сдавались вовремя, не было ли нареканий у жильцов.

Желательно также съездить в ранее отстроенный дом и поговорить с жителями.

Но это формальная сторона вопроса. Более подробно стоит остановиться на документации от застройщика. Прежде всего, им должны быть получены все соответствующие разрешения на строительство дома. Также он должен состоять в саморегулируемой строительной организации.

Обратите внимание

Это является гарантией того, что в случае банкрота застройщика и остановки строительства, гражданам будут компенсированы их убытки. То есть членство в саморегулируемой организации это своего рода страховка от несчастных случаев.

Кроме этого, у организации должны иметься соответствующие документы на землю под дом.

Причем все запрашиваемые вами документы компания должна представить без нареканий. Если по каким-то причинам она отказывается это делать, задумайтесь.

Ситуации, которые бывают на практике

Ситуация 1. Т. купила квартиру. Через некоторое время ей пришла повестка в суд о том, что подан иск бывшим владельцем квартиры о признании сделки купли-продажи недействительной.

В судебном заседании истец представил доказательства того, что в момент подписания договора он был недееспособен, а это в соответствии со ст.

177 Гражданского кодекса является основанием для признания сделки недействительной.

Ситуация 2. И.

приобрел квартиру и спустя некоторое время узнал, что в 90-е годы, когда была приватизация этой квартиры, ребенок не реализовал свое право на приватизацию и теперь подал иск в суд о признании сделки недействительной.

В 1994 года был принят закон о приватизации, в соответствии с которым ребенок тоже должен был участвовать в приватизации. Исключение составляли случаи, когда давалось письменное разрешение органа опеки на неучастие.

Ситуация 3. М. купила квартиру, которая перешла в собственность продавца по наследству. Через некоторое время объявился наследник, который не знал о смерти родственника. Нотариус оформил наследство на того, кто в течение 6 месяцев обратился к нему с соответствующим заявлением. Неучтенный наследник подал документы в суд об оспаривании сделки.

Ситуация 4. С. купил квартиру у Н. Сделку оформляла родственница Н. по доверенности. Документ был составлен правильно, поэтому вопросов у покупателя не возникло. Но позже выяснилась, что Н. психически нездорова и не может отвечать за свои поступки.

Таких ситуаций на практике может быть большое количество. Но при правильном подходе к предпродажной проверке квартиры вы сможете избежать многих неприятных моментов и владеть приобретенной недвижимостью, не опасаясь появления третьих лиц, о которых вас не предупредил хозяин квартиры. 

Источник: https://nsovetnik.ru/kuplya_prodazha_kvartiry/kak_proverit_kvartiru_pered_pokupkoj_nyuansy_sdelki_dokumenty/

Ссылка на основную публикацию